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延期交房的违约责任/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 14:27:40  浏览:8613   来源:法律资料网
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延期交房的违约责任

党世强


在商品房买卖过程中,普遍存在延期交房的问题,而此时开发商往往借助于《商品房买卖合同》中约定违约责任条款来减轻自己的责任,此时作为购房者如何运用法律武器维护自己的合法权益成为不得不面对的问题。



案情简介:2008年2月3日,原告姜某与被告青岛某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份,该合约定:原告购买被告开发的商品房一套,建筑面积126平方米;该房屋总价款为1,354,000元;第八条约定:被告应当在2008年12月31日前将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用;第九条约定:被告逾期交房的,自本合同规定的交付期限的第二日起至实际交付之日止,被告向原告支付已付房款1%的违约金。2009年12月30日,原被告双方办理了房屋交接手续,被告按照双方合同的约定支付给原告违约金人民币13,540元。后原告委托律师诉至法院,法院最终判决原告支付给被告违约金人民币55,000元。

律师评析:违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约时,应当向另一方支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本条规定,约定的违约金在性质上属于赔偿性措施,违约金数额应与违约损失额相适应,被告支付的违约金不足以弥补原告的损失,律师认为应按照同等地段同类房屋租金的标准加以确定。最终法院支持了原告的所有诉讼请求。


山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812
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关于印发《山东省金融部门同业资金拆借试行办法》的通知

山东省政府


关于印发《山东省金融部门同业资金拆借试行办法》的通知
山东省政府


(一九八六年十二月二十七日山东省人民政府印发)

通知
省政府同意省人民银行制定的《山东省金融部门同业资金拆借试行办法》,现印发给你们,希研究执行。

山东省金融部门同业资金拆借试行办法
第一条 为了调剂金融单位之间的头寸余缺提高资金使用效率,更有效地支持经济发展,特制订本试行办法。
第二条 同业拆借资金市场的组织原则是:参加自愿,退出自由,协商成交,平等互惠。凡参加资金拆借市场的金融单位,都要遵守本试行办法,自觉维护资金市场的信誉。
第三条 同业拆借是金融单位之间利用资金营运中的时间差、地区差和行际差所进行的短期资金余缺调剂。拆放资金来源,应是拆出单位在执行信贷计划过程中暂时间歇的可用资金。
第四条 参加同业拆借资金市场融通资金,必须是自主经营,独立核算,自负盈亏,具有法人资格的金融单位。各金融单位必须有合法代表参加资金拆借市场活动。
第五条 拆入的资金,由拆入单位按照金融政策和信贷原则,自行支配使用,但不得用于扩大计划外固定资产投资。
第六条 拆借期限由拆入拆出双方按照短期周转原则商定。
第七条 拆借双方都要恪守信用,按期划拨资金,归还借款。必要时拆出单位可向拆入单位提出信用担保要求。
第八条 资金拆借既可以在当地市场内进行,也可以在异地间进行,既可以在系统内进行,也可以在系统外进行。
第九条 同业拆借资金市场采取自找对象,自由成交。拆借成交之后,拆入方应按规定填写借款借据,交由拆出单位,并以此办理拆借款项和到期收回贷款。拆出方最迟于立据后次日将款项汇出。
第十条 利率由拆出、拆入双方议定。
第十一条 计息时间,按拆出方汇出款项之日起,到拆入方归还借款之日止(算头不算尾),利随本清。对分段归还或提前归还的部分,实行分段办理计息。无论是提前归还或是延期归还,都应征得拆出方同意。
第十二条 资金拆借可采用“电话”、“电报”、“电传”、“短波电台”、派人等多种方式联系。
第十三条 为了便于管理和搞好信贷资金的平衡,各行拆借资金的情况应按月填制《同业拆借月报》,于月后五日内分别报送当地人民银行和上级银行。
第十四条 本办法由中国人民银行山东省分行负责解释。
第十五条 本办法自一九八七年一月一日起试行。



1986年12月27日
私募股权投资基金作为一种新型的投融资模式,在我国目前已得到广泛认可,并已逐渐渗透到各个行业和领域。实践中,企业投资参与设立私募股权投资基金的案例很多。比如,卧龙地产作为有限合伙人投资1亿元参股浙江龙信股权投资中心(有限合伙),远洋地产与KKR联合成立地产基金,南京钢铁股份有限公司作为有限合伙人参股上海复星创富股权投资基金合伙企业,中粮集团、新希望集团独立设立旗下农业产业基金。本文所称企业投资参与股权投资基金是指企业利用自有资金投资设立股权投资企业或股权投资管理企业,或者作为有限合伙人/股东投资参与已设立并运行的股权投资基金。

一、投资设立股权投资企业或股权投资管理企业
(一)有关股权投资企业的立法情况
国家有关股权投资企业的规定目前主要就两个:2006年开始实施的《创业投资企业管理暂行办法》和2011年初发布的《国家发展改革委办公厅关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》(下称“253号文”)。创业投资与股权投资并无多大区别,可以理解为创业投资是股权投资的一种,只不过只向处于创建或重建过程中的成长性的创业企业投资。因此,严格来说,目前尚无关于股权投资企业的国家级部门规章性质的规定,只有规范性文件253号文。
在国家确定的股权投资企业先行先试试点地区(包括北京市、天津市、上海市、江苏省、浙江省、湖北省),地方政府均出台了有关股权投资企业及股权投资管理企业的地方性规章及规范性文件。目前股权投资基金在国内各地迅速发展,各地政府都在尝试这一新兴投融资模式,而且均承诺给予税务、租金补贴等方面的政策优惠。

(二)投资设立股权投资企业或股权投资管理企业的基本程序
简单来说,企业可按如下基本程序投资设立股权投资企业或股权投资管理企业:
(1)企业内部决策,确定投资目标和行业。
(2)招聘或选定管理团队,包括PE经理、财务负责人、风控和法律负责人等。
(3)确定基金架构,包括确定采取合伙制还是公司制,自行设立股权投资管理企业还是委托其他成熟的PE管理机构管理基金。
(4)选择注册地区,比较各地设立条件及优惠政策,选择适合基金发展的地区注册设立股权投资企业。
(5)投资人签订合伙协议/章程。
(6)认缴及实缴注册资本,按照当地要求办理,通常要求注册资本(认缴出资总额)不低于1亿元,首期出资不低于2000万元。
(7)工商登记,一般要求在当地指定的工商管理机构登记,比如天津滨海新区、北京中关村科技园区、武汉东湖新技术产业开发区、苏州工业园区等。
(8)发改委备案。基金规模5亿以上的需向国家发改委备案。

(三)股权投资基金典型架构

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(四)对股权投资基金的基本要求
(1)资本募集方式及对象
股权投资企业的资本只能以私募方式向具有风险识别和承受能力的特定对象募集,不得通过在媒体(包括企业网站)发布公告、在社区张贴布告、向社会散发传单、向不特定公众发送手机短信或通过举办研讨会、讲座及其他公开或变相公开方式(包括在商业银行、证券公司、信托投资公司等机构的柜台投放招募说明书等)直接或间接向不特定对象进行推介。
(2)风险揭示及不得承诺保本及固定回报
股权投资企业的资本募集人须向投资者充分揭示投资风险及可能的投资损失,不得向投资者承诺确保收回投资本金或获得固定回报。
(3)对投资者出资方式和缴付时间的要求
所有投资者只能以合法的自有货币资金认缴出资。资本缴付可以采取承诺制,即投资者在股权投资企业资本募集阶段签署认缴承诺书,在股权投资企业投资运作实施阶段,根据股权投资企业的公司章程或者合伙协议的约定分期缴付出资。
(4)投资领域限制
股权投资企业的投资领域限于非公开交易的企业股权,投资过程中的闲置资金只能存放银行或用于购买国债等固定收益类投资产品;投资方向应当符合国家产业政策、投资政策和宏观调控政策。
(5)信息披露
股权投资企业除应当按照公司章程和合伙协议向投资者披露投资运作信息外,还应当于每个会计年度结束后4个月内,向国家发展改革委及所在地协助备案管理部门提交年度业务报告和经会计师事务所审计的年度财务报告。股权投资企业的受托管理机构和托管机构应当于每个会计年度结束后4个月内,向国家发展改革委及所在地协助备案管理部门提交年度资产管理报告和年度资产托管报告。
(6)备案要求
凡在试点地区工商行政管理部门登记的主要从事非公开交易企业股权投资业务的股权投资企业,以及以股权投资企业为投资对象的股权投资企业,除下列情形外,均应当按照要求,申请到国家发展改革委备案并接受备案管理:已经按照《创业投资企业管理暂行办法》备案为创业投资企业;资本规模不足5亿元人民币或者等值外币;由单个机构或者单个自然人全额出资设立,或者虽然由两个及以上投资者出资设立,但这些投资者均系某一个机构的全资子机构。
股权投资企业采取委托管理方式,将资产委托其他股权投资企业或者股权投资管理企业管理的,其受托管理机构应当申请附带备案并接受相应的备案管理。股权投资企业通过组建内部管理团队,对其资产采取自我管理方式的,由股权投资企业负责申请办理备案手续。股权投资企业采取委托管理方式的,可由其受托管理机构负责申请办理备案手续。

(五)对国有企业的特殊要求
对于国有企业,投资设立股权投资企业时须注意相关限制性规定,并在设计基金架构时予以充分考虑。
(1)国有企业不得成为合伙企业的普通合伙人
《合伙企业法》第三条规定,国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。上述规定限制了国有企业成为普通合伙人,也即不能担任合伙企业执行事务合伙人,在采用合伙制的股权投资企业中,国有企业在法律上无法成为合伙企业的控制人,这在一定程度上限制了国有企业投资参与股权投资基金。而目前实践中,存在着很多国有企业投资参与股权投资基金情形。对上述限制性规定的解决方案无外乎以下几种:
A.设立公司制股权投资基金,承受双重征税负担。
B.参股设立股权投资管理公司,与作为普通合伙人股权投资管理公司共同设立股权投资企业。实践中,有的国有企业为控制股权投资基金,通过协议/章程的特别约定控制股权投资管理公司,该种架构模式存在该参股管理公司也被认定为国有企业的风险。
C.通过与国有企业职工签订特别协议,由该职工作为普通合伙人设立公司,国有企业(或设立全资/控股管理公司)作为管理人或有限合伙人,参与股权投资企业,并通过合伙协议特别条款将管理效益分成(一般为收益的20%)约定由管理人或有限合伙发起人享有。该种模式可能会因基金架构特殊在募集资金时遇到困难。
D.通过协议控制某个非国有企业作为普通合伙人,其他操作方式与上述C相同。该种模式的风险主要来自协议控制在发生纠纷时的控制协议是否真正能够得到执行。
(2)国有股转持问题
在股权投资基金募集完成后,若合伙人/股东中的国有企业持有的企业财产份额/股权占50%以上或实际控制基金,有可能会被国有资产管理部门认定为国有股权投资基金。在此情况下,若基金投资的目标企业上市后,基金持有的该目标企业股权,可能会被国有资产管理部门确认为国有股,而因此被要求按照《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》第六条的规定,目标企业按首次公开发行时实际发行股份数量的10%,将部分国有股转由社保基金会持有。针对这一问题,在前期可注意了解基金募集情况及新合伙人的企业性质,尽量避免被认定为国有股权基金可能带来的潜在不利影响,在后期注意采取相应的防范措施,比如通过非国有企业子基金投资、与其他非国有企业合资后间接投资于目标企业或在上市前出售部分股份等措施。

(六)股权投资有限合伙企业的优缺点分析