农地承包权的历史考察及法律问题
?肆? * 薛金华
（山东科技大学工程学院, 山东服装学院 山东 泰安 271021）
摘要：随着《农村土地承包法》的颁布，农村土地承包经营权的相关问题再一次成为法学界争论的焦点。土地承包经营权是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现，是具有中国特色的一种新型权利。在本文中作者将通过对土地承包经营权的历史性考察，以期对我国土地承包经营权相关立法和司法提供参考。
关键字：农地承包权 家庭联产承包责任制 历史考察
Historical Investigation and Law Problem of Right to Contract for the Rural Land
Si Lian-tao Xue Jin-hua
(Collage of engineering, Shandong University of science and technology, Shandong Collage of clothing, Tai’an, Shandong 271021,China)
Abstract：With the promulgation of the Law of the Contract for Rural Land, the relative problems have become an issue once more. Right to contract for rural land is the specific reflection of the household contract responsibility system on the law. It is a new type of right with Chinese character. In this essay, the author will draw some relative conclusions through historical Investigation on right to contract for rural land . So that it will provide some suggestions on legislation and judicature.
Key words：Contracting right to rural land; Household responsibility system; Historical investigation
土地是人类最宝贵的自然资源，是人类社会赖以生存和发展的物质基础。“是一切生产和一切存在的源泉”，[1]“土地是大多数其他财产的来源，谁控制了土地谁就控制了人类的未来”。[2]因此，土地问题不仅是一个经济问题，而且是一个政治问题。也正是基于此，世界各国都十分重视有关土地制度的立法。我国是一个人口众多，而土地资源（尤其是耕地资源）相对贫乏的国家，故加强我国土地资源的法律保护，十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地成为我国的基本国策。在坚持农地承包关系的前提下,如何根据中国农村的实际情况,安排相关的法律制度,是关系九亿农民根本利益的重大历史课题。我们认为，根据我国土地制度的具体国情我国进行土地制度的立法和相关法律制度的完善，首要的，也是最根本的就是正确认识和理解土地承包经营权的相关问题。
一、对农村土地承包经营权的历史性考察
历史考察的方法是一切科学研究的重要方法。一切社会现象都有其产生和发展的历史，历史是昨天的现状，而今天又是明天的历史。这一规律就告诉我们，无论研究任何社会现象都不能割断纵向的历史性联系，否则就可能导致片面的观点和形而上学的结论。正如列宁所指出的那样：“为了解决社会科学问题，为了真正获得正确处理这个问题的本领而不被一大堆细节和各种争执意见所迷惑，为了用科学的眼光来观察这个问题，最可靠、最必需、最重要的就是不要忘记基本的历史联系，考察每个问题都要看某种现象在历史上怎样产生，在发展过程中经历了那些主要阶段，并根据他的这种发展去考察这一事物现在是怎样的。”[3]因为农村土地承包经营权是农村家庭联产承包责任制的法律化，所以我们应当从考察农村家庭联产承包责任制的历史考察谈起。
我国农村实行家庭联产承包责任制有其历史必然性。在农村实行家庭联产承包责任制是安徽凤阳小岗村农民的伟大创造，是建国以后我国经济发展过程中为数不多的一次自下而上的需求诱致性制度变迁。1982年中共中央（1）号文件为包产到户、包干到户正式命名，为几年来无休止的姓资姓社的争论作了评价：“都是社会主义集体经济的生产责任制。”从而从政策的角度给这一民间供应制度予以合理定位。在此基础上，1986年第六届全国人大第四次会议上通过的《民法通则》以及后来的《土地管理法》和《农业法》中对此作了明确规定。从而通过强制供给性的制度变迁实现了农村实行家庭联产承包责任制的国家意志性，而农村实行家庭联产承包责任制的法律化则是农村土地承包经营权产生和形成的必然途径。
二、农村土地承包经营权的法律体系及特征
从法理上看，法律体系是指在某一法律系统的整体与部分之间，以及各子系统之间相互影响、相互作用的关系。研究法律体系具有十分重要的意义，只有研究法律体系，才能够从各项相互联系的法律制度中找到相关依据，从而为该法律体系化奠定基础。农村土地承包经营权是农村土地制度的核心。因此，我们研究农村土地承包经营权应当从其法律制度的体系着手。农村土地承包经营权的法律制度体系就是农村土地承包经营权在各种法律规范中的具体组织和结构体现，在我国其法律体系如下：
第一，《宪法》。我国《宪法》第十条第一、二款规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”；第四、五款规定，“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”以上规定是农村土地承包经营权形成的根本前提。我国土地公有的性质决定了国家和集体不能亲自从事生产和经营活动，而只能把土地使用权出让或承包给个人和组织。而农村土地承包经营权正是在农户承包集体所有的土地或国家所有而由集体使用的土地的基础上形成的一种新型权利。
第二，《民法通则》。我国《民法通则》第80条第二款规定，“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律和合同规定。” 土地承包经营权受法律保护之标的为集体所有的土地或国家所有而由集体使用的土地，并且指出土地承包经营权受法律保护。
第三，《土地管理法》。我国《土地管理法》第十四条规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包期限为三十年，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民土地承包经营权受法律保护。”这一规定从微观角度进一步细化了土地承包经营权的主体、内容和期限问题。
第四，《农业法》。我国《农业法》规定，“集体所有的或者国家所有由农业集体使用的土地……可以由个人或集体承包从事农业生产。……个人或集体的承包经营权受法律保护。”该规定主要是从农业生产方面使农村土地承包经营权具体化。
第五，《农村土地承包法》。第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《农村土地承包法》是对农村土地承包经营权作了详细具体的规定，其中涉及承包方的权利和义务、土地承包经营权的保护 以及土地承包经营权的流转 等相关问题。
从农村土地承包经营权的法律制度体系中，我们可以发现农村土地承包经营权是指个人、集体或者其他组织因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产和其他经营项目，在法律规定或合同约定的范围内对集体所有或国家所有由集体使用的土地进行占有、使用、收益和限制处分的权利。其法律特征如下：
第一，农村土地承包经营权是基于土地承包合同而形成的一种权利。农村土地承包经营权与农村土地制度改革以前的土地使用制度不同，它并非产生于国家授权的行政机关的行政指令，而是基于发包的农村集体经济组织和承包人之间依法签订的农村土地承包经营合同。《农村土地承包法》第二十一条明确规定，“发包方应当与承包方签订书面承包合同。”在合同中不仅规定了承包人的土地承包经营权的具体内容，而且规定了所应当承担的相应义务。
第二，农村土地承包经营权是一种派生的权利，即农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有土地使用权的存在为前提。农村土地承包经营权是农村集体经济组织代表全体农民行使土地所有权之处分权或国有土地使用权人行使处分权的结果，如果没有集体经济组织或国有土地使用权人的同意，则承包合同的协议难以形成，农村土地承包经营权更无从产生。
第三，农村土地承包经营权人在享有相应权利的同时必须履行一定义务。例如，农村土地承包经营权人不得违反法律和合同规定，对土地进行破坏性经营；维持土地的农业用途，不得用于非农建设；依法交纳农业税款、村集体提留和乡统筹款；依法承担农村义务工和劳动积累工等。
第四，农村土地承包经营权有一定存续期限。农村土地承包经营权的存续期限是指土地承包经营权在多长时间内是具有法律效力的。期限问题对于土地承包合同双方来说是十分重要的，若土地承包经营权承包期限过短，就会产生承包方对土地进行掠夺式的破坏性经营，不利于农村经济的稳定和持续性发展。此外，承包方长期投资的积极性和主动性都会受到不同程度的负面影响。鉴于此，有的学者主张实行土地承包经营权无期限制度。[4]我们认为，如果土地承包经营权期限实行无期限的制度，则作为土地所有者的农村集体经济组织的所有权或者国家所有而集体使用的使用权就会虚空化，而土地承包经营权也就成为一种不是土地所用权的土地所用权。根据现阶段土地利用的现状和世界上其他国家相关土地法律制度的规定，中共中央1984年（1）号文件规定土地承包期一般在十五年以上。果林承包期限在三十年以上，荒地垦殖、荒山造林及滩涂治理在45年至50年以上。我国《土地管理法》则以法律的形式使上述政策法律化，“农民集体所用的土地由本集体经济组织成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产土地承包期限为30年。”[5] 《农村土地承包法》第二十条规定，“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”
第五，土地承包经营权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权和限制处分权。对于前三项权能，学界争议不大，但对于土地承包经营权是否包括处分权能，却是或仁或智。有人认为，土地承包经营权人目前没有处分权，今后也不应包括该项权能。还有人认为，从农村土地使用制度的改革和发展来看，土地承包经营权应该包括处分权。我们基本同意后一种观点，我们主张在特地条件下土地承包经营权人可以享有部分处分权。随着社会主义市场经济的发展，对农业生产要素尤其是土地资源，实行市场配置以及规模经营的需求越来越迫切。而我国实行的是土地公有制，即社会主义全民所有和农村集体所有。这一所有制性质决定了土地所有权不能象西方国家土地私有制体系下的自由流转。我国《宪法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》都明文规定，禁止任何形式非法转让土地所有权。在国家严格控制土地所有权和市场对土地资源迫切需求的长期博奕过程中，必然要有一种准所有权参与市场土地资源的配置。于是公权塑造私权的结果——土地承包经营权的产生，在这种意义上说，土地承包经营权人不仅具有自己使用和收益的权能，而且享有进行流转处分的权能。因此，我国在制定《农村土地承包法》时对土地承包经营权的流转处分进行了具体规定。综上所述，土地承包经营权人享有一定范围的土地承包经营权的处分权。
三、土地承包经营权的现状分析及发展预测
如前所述，土地承包经营权是家庭联产承包责任制在法律上的具体表现。因此，考查我国的土地承包经营权的现状，必须从我国现阶段的家庭联产承包责任制的现状谈起。
实践早已证明，家庭联产承包责任制这种农地利用制度的安排是十分成功的。一种制度的安排在一段时间内可能是有效率的，但这并不意味着该制度的安排是一劳永逸的。通常情况下，制度需要在经济发展过程中不断进行修补和完善，只有这样才能保持制度的边际效用不下降。据此，我们可以预言，家庭联产承包责任制不可能是我国农地制度变迁的最终归宿。随着农村市场经济的进一步发展，家庭联产承包责任制必然会被一种全新的、效率更高的制度安排所代替。当前阶段，我国家庭联产承包责任制呈现出多元化的变迁模式：（1）两田制。这种模式适合于农村土地资源相对富足的地区，它的基本做法是将土地分成两部分，一部分是按农村人口数量平分的“口粮田”，其设立的主要目的是保障农民的基本生存需求，具有保障职能；另一部分是“承包田”，其设立的目的是满足农村市场经济发展对土地资源规模经营的需求。在这种体制模式下，两类土地的土地承包经营权内容是不同的。基于“口粮田”的土地承包经营权包含了更多的纯受益内容，承包人负担轻，经营风险小，但收益较少；而基于“承包田”的土地承包经营权人除了享有占有、使用、收益和部分处分权能外，还承担相当的义务。这部分土地除了负担农业税外，还要分担集体的提留和租金，完成订购任务。（2）规模经营。这种承包经营方式主要是发生在农村市场经济发展比较充分，第三产业相对发达的地区。例如，在浙江温州的农村地区，由于个体私营经济十分发达，农民的收入支柱不再是农业，大批的农业劳动力转入非农业，农户之间出现了频繁转包现象。在这种体制模式下，承包人所享有的土地承包经营权的财产权部分（即对所承包土地的占有、使用、收益权能），在保留其土地承包经营权身份权和取得权利继受人相应补偿的条件下进行流转。（3）湄潭模式。这种模式以贵州湄潭县为主要代表。其主要内容是：第一，稳定土地承包关系，实行“增人不增田，减人不见田”。第二，延长土地承包期，从1994年起耕地承包期延长50年，非耕地延长60年。第三，农民有权转让、抵押、转包其土地承包经营权，有权以土地承包经营权入股，土地承包经营权在承包期内允许继承，但继承者限于农业人口。该模式比较好的解决了土地频繁调整对土地利用效率不高的问题，目前中央有关政策对这一模式均持支持态度。我们认为该模式虽然能够稳定土地利用关系，有利于在市场机制下有效配置资源，但是其缺陷显而易见。“增人不增田，减人不见田”原则无疑排除了土地承包经营权的身份权属性，新增农业人口在无法通过合法途径获得土地承包经营权的情况下，必然会选择非法的方式，从而不利于农村社会秩序的稳定。
尽管我国目前存在多种农村土地承包经营权的具体运作方式，各种模式之间可以相互借鉴但不能照抄照搬。对土地承包经营权的分析亦不能仅从抽象的理论出发，更为重要的是要结合各地的特殊情况，摸索适合本地区经济发展状况和土地利用现状的土地承包经营权的具体实现形式。土地承包经营权是一种财产性的权利，但我们也不能忽视其身份性权利的属性，即它是与农业人口的特殊身份紧密相连的。这客观上就要求立法机关在制定《物权法》和《农村土地承包经营权流转法》或其他相关法律、法规时，应当充分考虑我国土地利用的具体现状，从宏观上对土地承包经营权作原则性规定，但不宜对具体环节面面具到，即所谓“宜粗不宜细” 土地承包经营权法定化是一种意义重大的举措，但却不宜绝对化，那种企图用法律来规定一切（包括宏观和微观）的思路实质上是国家主义法律观和法典主义的立法思想结合在一起的。这种思想排除了其他模式土地利用制度的合法存在，企图利用统一化的土地利用法律规范来约束农民的土地权利。实际上，我国农村经济体制改革成功的关键不是基于国家的强制性制度供给，恰恰是需求诱致性制度的创新。基于以上理由，我国在宏观上进行原则性制度供给的同时，应当确保并鼓励自发性制度的创新。土地承包经营权既要体现其财产属性，又要体现其身份权属性，还应当注意在适用过程中，实现形式的灵活变通。
日耳曼的古典文献里有时称法官为“寻找法规的人”,认为法官的作用不在于寻找一种新的解决方法,而在于寻找符合他周围群众意愿的解决方法。[6]引用这一说法,对中国立法者而言, 应该“眼睛向下,从农村社会生活中发现规则并创造规则,而不是从法学概念出发,削足适履”[7]，应该坚持实事求是，一切从实际出发，来寻求符合农民大众意愿的解决方法。土地承包经营权是家庭联产承包责任制在法律上的具体体现，家庭联产承包责任制的变迁必然会引起土承包经营权的变化。而法律不能总是在诱致性制度变迁之后而对其进行法律化和制度化。法律应当具有前瞻性，因此我国立法机关应当制定前瞻性的法律，及时有效的满足土地制度的需求,节约社会成本。
主要参考文献:
[1]《马克思恩格斯选集》第二卷，[M]．北京：人民出版社，1972年版，第109页。
[2] 李进之等：《美国财产法》[M]．北京：法律出版社，1999年版，第13页。
[3]《列宁选集》第四卷，[M]．北京：人民出版社，1990年版，第43页。
[4] 王卫国：《中国土地权利研究》[M]。北京：中国政法大学出版社，1997年版，第147页。
[5] 蔡守秋：《环境资源法教程》[M]。武汉：武汉大学出版社，2000年版，第330页。
[6] [法]享利·莱维·布律尔.《法律社会学》[M]，许钧 译，上海:上海人民出版社,1987年版，第66页。
[7] 蔡华：《土地权利、法律程序和社会变迁》[J].战略与管理,2000(1)。
南京市装饰装修管理条例
江苏省南京市人大常委会
南京市装饰装修管理条例
（2007年7月26日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为加强装饰装修活动的管理，规范市场秩序，保障装饰装修的工程质量和安全，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事装饰装修活动，实施对装饰装修活动的监督管理，应当遵守本条例。
法律、法规对古建筑、重要近现代建筑、军事管理区的建筑的装饰装修另有规定的，从其规定。
第三条 本条例所称装饰装修，是指使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的活动。
第四条 市建设委员会（以下称市装饰装修主管部门）是本市装饰装修活动的行政主管部门，其所属的市装饰行业管理办公室（以下称市装饰装修管理机构）具体负责本市装饰装修活动监督管理的日常工作。
江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县的装饰装修行政主管部门负责本辖区内装饰装修活动的监督管理工作。
建工、房产、环保、安全生产监督、公安消防、工商行政、规划、劳动、市容、质量技术监督等有关部门，应当按照各自职责，协同做好装饰装修管理工作。
第五条 装饰装修应当遵守城市规划、环境保护、安全、消防等有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
鼓励采用环保节能的新技术、新材料、新工艺。
第二章 装饰装修的一般规定
第六条 在本市从事装饰装修设计、施工、监理、检测的单位应当依照法律、行政法规的规定具备相应资质等级，并在其资质等级证书许可的范围内开展业务。
从事装饰装修活动的单位应当持营业执照、资质证书以及专业人员的相关资料向市装饰装修管理机构备案。
第七条 从事装饰装修设计、施工、监理、检测等专业技术人员应当依法取得相应的执业资格证书，并在其资格等级证书许可的范围内从业。
装饰装修单位应当建立健全教育培训制度，加强职工的职业教育培训，从事技术工种的施工人员应当经过专业培训。
国家实行职业资格证书制度的工种，其从业人员应当经过专业培训，并由依法设立的考核鉴定机构实施职业技能考核鉴定，依法取得职业资格证书；从事特殊工种的施工技术人员还应当依法取得特种作业操作证。
从事装饰装修培训的单位应当定期向市装饰装修管理机构提交培训情况资料。
第八条 装饰装修工程不得发包给不具备相应资质等级的单位或者个人。分包装饰装修工程劳务作业的，应当分包给具有相应资质的劳务单位实施。承包方不得将工程转包。
第九条 本市实行装饰装修单位以及相关从业人员的信用公示制度，具体办法由市人民政府制定。
第十条 市装饰装修主管部门应当会同市工商行政管理部门，按照合同法的规定制定装饰装修工程合同示范文本，并向社会公示。
装饰装修合同一般应当包括以下内容：
（一）双方当事人的名称、地址、联系方式；
（二）装饰装修项目的地址、位置、房屋间数、建筑面积；
（三）装饰装修的内容、方式、规格、质量要求及验收方式；
（四）开工、竣工时间；
（五）项目的保修内容、期限；
（六）价格、计价标准和支付方式、时间；
（七）安全责任的分担；
（八）合同变更和解除的条件；
（九）违约责任及解决纠纷的途径；
（十）合同的生效时间；
（十一）双方认为需要明确的其他条款。
第十一条 使用的装饰装修材料、设备，应当有产品质量检验合格证明，中文标明的产品名称和生产厂厂名等产品标识。
第十二条 装饰装修应当保证建筑物的质量和结构安全，并按照国家有关装饰装修强制性标准、行业标准进行设计、施工、监理、检测。
第十三条 装饰装修活动应当遵守下列规定：
（一）未经规划行政管理部门批准，不得搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物的外立面；未经燃气经营企业同意，不得拆改燃气管道和设施；改动防水层的，应当按照防水标准制定施工方案；
（二）遵守消防安全管理规定；
（三）符合临时管理规约、管理规约的规定；
（四）不得擅自占用城市道路和设施，不得侵占公共空间或者损害公共部位和设施；
（五）施工应当符合装饰装修的有关规范要求，不得偷工减料、粗制滥造、野蛮施工，危及建筑物自身的安全；
（六）施工中产生的建筑垃圾，不得与生活垃圾混放，并按照规定堆放、清运；施工的材料、工具、设备进出场时，不得污染公共环境。
第十四条 装饰装修工程依法应当实行监理的，装修人应当委托装饰装修工程监理单位对工程进行监理。监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和承包合同，代表装修人对施工质量实施监理，并承担监理责任。
装饰装修主管部门及其管理机构应当依法加强对装饰装修监理单位的监督、管理。
第十五条 施工方应当在施工现场挂牌，告示单位的名称、施工负责人姓名、联系方式、开工与竣工日期和投诉电话。
第十六条 施工方应当建立健全施工质量检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录，保障工程质量。
第十七条 施工方应当遵守安全生产法律、法规的规定，制定安全生产管理制度和安全事故应急预案，保障装饰装修施工安全，并依法承担工程安全生产责任。
第十八条 装饰装修作业时，应当按照环境保护法律、法规的有关规定，在施工现场采取措施，防止或者减少废气、废水、粉尘、振动、噪声、固体废弃物和施工照明对人和环境的危害和污染。
在十二时至十四时、十九时至次日七时之间，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。
第十九条 装饰装修工程实行保修制度。建筑装饰装修工程最低保修期限按照国家有关规定执行。住宅室内装饰装修在正常使用条件下，最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏期为五年。保修期自装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
装饰装修工程竣工验收后，施工方应当移交水电等线路图。
第二十条 装饰装修活动中发生争议的，可以通过以下途径解决：
（一）双方协商；
（二）人民调解；
（三）向装饰装修主管部门及其管理机构投诉；
（四）装饰合同中有仲裁约定的，按照约定申请仲裁；
（五）向人民法院提起诉讼。
第三章 建筑工程装饰装修管理
第二十一条 依法应当实行招标投标的建筑装饰装修工程，装修人不得将项目肢解，规避招标管理。
第二十二条 涉及建筑主体、承重结构变动的建筑装饰装修工程，装修人应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出施工图设计文件，并报送审图机构审查。没有施工图设计文件和施工图设计文件未经审图机构审查的，不得施工。
第二十三条 造价在三十万元以上或者建筑面积在三百平方米以上单独发包的建筑装饰装修工程，装修人应当按照规定在开工前领取施工许可证。
第二十四条 建筑装饰装修工程装修人在领取施工许可证前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
第二十五条 造价在三十万元以上或者建筑面积在三百平方米以上的建筑装饰装修工程自合同订立之日起十五日内，施工方应当持合同向装饰装修管理机构备案。
第二十六条 对公共场所和公共设施的建筑装饰装修工程项目，依法应当对装饰装修材料的有害物质含量进行检测的，装修人应当委托检测机构进行检测；未经检测或者检测不合格的，不得使用。
装修人不得明示或者暗示施工方使用不合格的装饰材料。
第二十七条 建筑装饰装修工程完工后，装修人应当委托检测机构对室内环境质量进行检测。
未经检测或者检测不合格的建筑装饰装修工程不得投入使用。检测不合格的，施工方应当整改，并按照合同的约定承担责任。
第二十八条 检测机构接受委托后，应当按照国家、行业的标准和规范进行检测，向委托人提交书面检测报告，并对检测报告的真实性、准确性负责。
第二十九条 建筑装饰装修工程经检测合格后，装修人应当依法组织竣工验收，并自验收合格之日起十五日内将竣工验收报告、室内环境质量验收报告和有关资料报装饰装修主管部门备案。
第四章 个人住宅装饰装修管理
第三十条 住宅装饰装修不得有下列行为：
（一）未经房产行政主管部门许可，拆改承重梁、柱、板和基础结构，拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口，超过设计标准增大荷载，在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高；
（二）将未经防水处理的房间或者阳台改为厨房间；
（三）将房间、阳台改为卫生间；
（四）将生活污水排入雨水管道；
（五）损坏房屋原有节能设施、降低节能效果；
（六）其他影响建筑物结构、使用安全的行为。
第三十一条 住宅装饰装修的，装修人在开工前告知物业管理单位，并提供下列材料：
（一）房屋权属登记证明，装修人是使用人的，还应当提交房屋所有人同意房屋结构变动的证明；
（二）房屋所有人或者使用人身份证明；
（三）涉及共用部位的，应当提供共用人同意变动的证明。
按照《南京市城市房屋安全管理条例》的规定，需经市房产行政主管部门许可的，还应当提交市房产行政主管部门的许可文件。
第三十二条 物业管理单位应当将装饰装修的禁止行为、施工噪声管理、建筑垃圾的处置、施工人员出入物业管理区域等有关事项的要求告知装修人和施工方。
第三十三条 装修人在装饰装修前应当告知相邻权利人。装饰装修造成相邻权利人的墙体损坏、管道堵塞、渗漏水、停水停电等，施工方、装修人应当及时修复；造成损失的，装修人应当依法予以赔偿,损失由施工方造成的，装修人先行赔偿后有权向施工方追偿。
第三十四条 住宅装饰装修的，装修人可以委托检测机构检测室内环境质量。
第五章 监督管理
第三十五条 装饰装修主管部门应当履行下列监督管理职责：
（一）按照国家、省有关法律、法规和政策规定,制定装饰装修行业发展规划并组织实施；
（二）实施装饰装修工程施工许可和竣工验收备案管理；
（三）实施装饰装修单位和个人的资质、资格以及信用管理；
（四）负责装饰装修工程的质量管理；
（五）查处装饰装修中的违法行为。
装饰装修管理机构按照本条例规定和装饰装修主管部门的要求，行使监督管理职责，并做好装饰装修管理的具体工作。
第三十六条 装饰装修主管部门及其管理机构在接到当事人的投诉后，应当调查处理，十五个工作日内答复投诉人；对属于其他行政管理部门处理的，应当在三个工作日内转交有关部门处理，并告知投诉人。 第三十七条 装饰装修执法人员履行监督检查职责时,有权采取下列措施:
（一）要求被检查的单位提供有关装饰装修工程质量的文件和资料；
（二）进入被检查单位的施工现场检查；
（三）发现违反工程质量规范、标准的，责令限期整改。
第三十八条 建筑工程管理部门应当依法加强新建和增加建筑面积的改建、扩建房屋建筑工程竣工验收前装饰装修的质量监督管理工作。
第三十九条 房产行政主管部门应当依法加强对国有土地上房屋使用过程中的修缮、改造安全的监督管理。
第四十条 环境保护部门和公安部门应当按照各自职责，依法加强对装饰装修活动产生的噪声及污染等方面的监督管理。
第四十一条 工商行政管理部门应当依法加强对装饰装修格式合同和流通领域的装饰装修材料质量的监督管理。
第四十二条 质量技术监督部门应当依法加强对本市从事装饰装修材料生产单位的产品质量的监督管理。
第四十三条 建设工程安全管理部门应当依法加强装饰装修活动的安全管理，依法及时处理安全事故。
第四十四条 物业管理单位应当加强对装饰装修施工现场的巡查，发现装修人或者施工方在装饰装修施工中违反法律、法规规定和物业合同约定的，应当予以制止；对不听劝阻、拒不纠正的，应当及时向业主委员会或者有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当及时到现场检查核实，依法进行处理。
第四十五条 市装饰装修主管部门应当建立装饰装修工程质量、安全监督管理的协调机制，与相关管理部门加强配合，共同做好装饰装修工程质量安全管理工作。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本条例第十一条规定，施工方使用的装饰装修材料或者设备无产品质量检验合格证明，或者无中文标明的产品名称、无生产厂厂名等产品标识，且装修人无过错的，由装饰装修主管部门或者其委托的装饰装修管理机构责令改正，并对施工方处以无标识材料或者设备总额一倍以上三倍以下的罚款。
第四十七条 违反本条例第二十三条规定，装修人未取得施工许可证擅自施工的，由装饰装修主管部门或者其委托的装饰装修管理机构责令停止施工，限期改正，可处以工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。
第四十八条 违反本条例第二十六条规定，装修人未将装饰装修材料委托检测,或者施工方使用未经检测或者检测不合格的装饰装修材料的，由装饰装修主管部门或者其委托的装饰装修管理机构责令限期改正，可处以五千元以上五万元以下的罚款；情节严重的，可处以五万元以上二十万元以下的罚款。
第四十九条 违反本条例第二十八条规定，检测机构提供虚假检测报告的，由装饰装修主管部门或者其委托的装饰装修管理机构责令改正，可处以一万元以上十万元以下的罚款。
第五十条 负有装饰装修管理职责的行政管理部门及其工作人员，应当依照法定程序履行管理职责，文明执法。执法人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行职责或者相互推诿；
（二）不按照规定实行装饰装修施工许可；
（三）对群众举报不及时处理造成后果；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为。
第七章 附 则
第五十一条 本条例所称装修人，是指对建筑物、构筑物进行装饰装修的所有人或者使用人。
第五十二条 本条例自2008年1月1日起施行。2001年6月20日南京市人民政府颁布的《南京市装饰装修管理办法》同时废止。
