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　　裁判要旨

　　商业房共有人出租房屋，其中的共有人隐性参与他人承租，承租期间经营方式发生改变，不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形，应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的，不予支持。

　　案情

　　2007年1月，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培合伙购买重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房（次年11月三人取得房屋产权）。2007年3月18日，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告谢绍敏、易磊签订《门市租赁合同》，合同约定：二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商业用房租与被告谢绍敏、易磊，租期10年，第一年租金14万元，以后每年递增6%，租期内未经二原告和第三人郭祥培同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢绍敏、易磊使用起，原告曾静、汪培锡应分得的房租费一直由第三人郭祥培统一领取后给付。被告谢绍敏、易磊将承租之房用于合伙开办天福楼饭店，谢绍敏、易磊系显名股东，郭祥培系隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李毅（被告谢绍敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面与李毅签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后，李毅、谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼经营承包合同》，约定由李毅承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼股份转让协议》，约定易磊将部分股份转让给谢绍敏，其余股份转让给郭祥培，但实际上由郭祥培、易磊对郭祥培持有的天福楼股份各享有50%的权益，至今谢绍敏、郭祥培仍为天福楼显名股东，易磊为隐名股东。至原告起诉时，各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾静、汪培锡起诉认为，被告谢绍敏、易磊与第三人郭祥培、李毅恶意串通，未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李毅经营饭店，其转租行为无效，请求判令解除曾静、汪培锡、郭祥培与谢绍敏、易磊2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由二被告及郭祥培返还商业用房。被告谢绍敏、易磊和第三人李毅辩称，天福楼并非转租而是改变经营方式，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭祥培辩称，我既是出租房屋的产权人之一，也是天福楼的股东之一，房屋实际由李毅经营，租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通，请求法院依法判决。

　　裁判

　　奉节县人民法院审理认为，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告人谢绍敏、易磊于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢绍敏与李毅系母女关系，谢绍敏、易磊将承租门面房以谢绍敏女儿李毅的名义办理工商营业执照，并承包经营，现谢绍敏、易磊、郭祥培仍系天福楼饭店的合伙人，享受合伙人权利并承担义务。因此，天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭祥培既是出租门面房的产权人之一，又是天福楼的合伙人，对天福楼内部经营方式的变化是明知的，出租门面的租金每年都是郭祥培统一领取后分发给其他产权人，说明郭祥培与二原告有充分的联系，天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李毅的名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，对外应有公示的作用，应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方约定的解除条件，故其主张本院不予支持。至于租金的高低，因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险，不属于法院调整范围。遂判决：驳回原告曾静、汪培锡及第三郭祥培的诉讼请求。

　　评析

　　一、个人合伙租赁经营中，经营方式的改变不构成擅自转租违约

　　合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定，立法主旨在于：承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，直接破坏了出租人对承租人的信任，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的难度。因而法律规定，一旦出现这种情况，即赋予出租人的合同解除权，以保障其物权利益。而本案的情况，不属于该款规定之情形。

　　首先，商业用房的所有权人曾静、汪培锡、郭祥培通过合同形式将房屋出租给谢绍敏、易磊经营，一经签约，合同生效，租赁关系合法成立。按照古罗马法的定义，“合同是一把法锁，一旦成立，就把各方当事人拷在一起。”本案之合法租赁关系双方均予认同，并无异议，因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。

　　其次，被告谢绍敏、易磊承租之后，具有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。被告谢绍敏、易磊承租后，根据经营状况，合伙人共同议定以谢绍敏之女李毅名义办理工商营业执照，承包天福楼饭店，合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化，既未改变租赁经营性质，又提高了租赁经营效益，于租赁双方均有益无害。本案法官正是洞察了合伙人租赁经营中内部经营方式改变这一核心问题，划清了法律关于未经出租人同意擅自转租与合伙人租赁经营方式变化之间的界限，从而维护了合伙各方的合法权益。

　　再次，本案即使按原告所诉被告擅自转租成立，同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为：一方面，该款规定“承租人未经出租人同意转租”与本案不相符。本案中李毅承包若视为转租的话，是经过租赁物共有人同意的，因为郭祥培既是天福楼发包人之一，又是天福楼所有权人之一。天福楼无论视为发包性质还是转租性质，郭祥培均是决策人之一。另一方面，尽管天福楼所有权人曾静、汪培锡、郭祥培出租天福楼的《门市租赁合同》中约定，租赁期内未经曾、汪、郭三人同意转包的按违约处理，但作为承租人的谢绍敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人双重身伤，因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上同样可以推断擅自转租的理解不能成立。

　　二、原告曾静、汪培锡对于天福楼租赁经营方式的变化，存在知道或应当知道的相当条件

　　其一，天福楼饭店位于奉节县城（永安镇）主城区“不夜城”饮食一条街之中，且名称响亮，经营有方，生意一向看好，全县城的人无所不晓。原告曾静、汪培锡作为天福楼的所有权人和出租人，按常理应当超过一般人对天福楼的关注，因而存在知道或者应当知道天福经营变化的相当条件。

　　其二，双方于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，约定第一年租金14万元，一直由郭祥培统一领取后给付二原告，而二原告诉状上称：2007年8月14日谢、易、郭三人以《天福楼经营承包合同》形式转租给李毅，年租金40.3万元，一直由郭祥培领取后分给他们。这表明，他们已按此受益，却一直没有提出反对意见，说明二原告已经明知，而且默认了郭祥培的行为，多年来从无异议。现在正值租赁期中，二原告却起诉要求确认转租行为无效，并解除租赁合同收回房屋，无论从事实际上还是理由上，都是说不通的。

　　其三，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培同属于天福楼的所有权人和出租人，按事实推论二原告早已知道郭祥培同时具有合伙承租人的身份，自出租至起诉时天福楼的房租费皆由郭祥培统一领取后分发给二原告，表明二原告与郭祥培之间有着充分联系，关系密切，足可推定二原告对郭祥培的经营行为完全了解却从无异议。

　　其四，从法律层面讲，第三人李毅于2007年9月即经过工商登记取得天福楼饭店的营业执照，且营业执照悬挂于经营场所，对外具有合法经营的公示作用，并至今悬挂达数年之久，应视为天福楼产权人均应当知道，即不仅包括天福楼饭店的合伙人郭祥培，而且包括出租人的原告曾静和汪培锡。即便是原告曾静和汪培锡确实存在不知道的情况，其公示之效力同样及于二人。因此，本判决从公示效力上理解和判断，是符合法律精神的。

　　（作者单位：重庆市奉节县人民法院）
国家税务总局


国家税务总局关于印发《2008年巡视工作要点》的通知

国税函〔2008〕89号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，扬州税务进修学院：
　　现将《2008年巡视工作要点》印发给你们，请参照工作要点，结合实际，认真开展巡视工作，并将工作中发现的问题及时向国家税务总局报告。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年一月二十九日



2008年巡视工作要点




　　2008年，国家税务总局巡视工作的总体要求是：全面贯彻党的十七大精神，以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照中央和总局的部署，认真履行党章赋予的职责，围绕中心，服务大局，突出巡视监督重点，健全巡视工作体制机制，积极推进制度创新和方法创新，切实加强自身建设，不断开创巡视工作新局面。2008年巡视工作的主要任务是：
　　一、以学习贯彻十七大精神为重点，进一步提高巡视工作水平
　　（一）深入学习贯彻十七大精神，深刻领会科学发展观的科学内涵、精神实质和根本要求，充分认识党章赋予巡视工作重要地位的意义，切实把巡视干部的思想统一到十七大精神上来，增强做好巡视工作的责任感和使命感。
　　（二）认真学习贯彻中纪委二次全会、全国税务工作会议和全国税务系统党风廉政建设工作会议精神，进一步明确巡视工作的新任务、新要求，把握巡视监督的重点对象和重点内容，提高巡视工作的针对性。
　　（三）及时学习《中国共产党巡视工作条例》，采取有效措施，进一步规范巡视工作制度、方法、程序，推进巡视工作科学化、制度化、规范化。
　　二、认真履行监督职责，扎实开展巡视工作
　　（四）根据总局党组安排，完成对13个省（区、市）国税局的第二轮巡视检查和10个省（区、市）国税局的巡视整改检查任务。
　　（五）按照《国家税务总局巡视工作暂行规定》，突出巡视监督重点，加强对领导班子特别是主要领导干部的监督。
　　（六）进一步抓好《中共国家税务总局党组关于进一步加强巡视工作的意见》学习贯彻，加大对国税系统巡视工作的指导力度。
　　（七）召开巡视工作会议及研讨会。深入开展调查研究，形成研究成果，推动国税系统巡视工作深入开展。
　　三、健全体制机制，规范巡视工作程序
　　（八）落实巡视工作领导责任制。督促各省（区、市）国税局进一步建立健全巡视工作领导体制和工作机制，形成工作合力。
　　（九）规范和优化巡视工作流程。加强巡视工作信息化建设，运用现代管理理论和信息技术手段，推进巡视工作规范、高效开展。
　　（十）加强部门间协调配合。坚持干部监督联系会议制度，与人事、纪检监察、法规、稽查、财务、审计等部门密切配合，减少重复检查，减轻基层负担，提高监督效率。
　　（十一）强化巡视成果的综合运用。做好巡视反馈工作，及时将巡视中发现的突出问题转交有关部门处理，跟踪了解被巡视单位整改工作情况，巩固巡视工作成果。
　　（十二）规范巡视档案管理。制定和落实巡视档案管理办法，及时将各类巡视资料分类、梳理、归档，确保档案资料保管完整、保存安全、使用便利。
　　四、积极推进制度创新和方法创新，提高巡视工作质量和水平
　　（十三）推进制度创新。按照十七大报告"完善巡视制度"的要求，结合国税系统实际，制定《巡视工作情况汇报制度（试行）》、《巡视意见反馈暂行办法》、《巡视成果移送转办暂行办法》、《巡视整改检查暂行办法》等制度，进一步完善现有工作制度。
　　（十四）创新巡视工作方式、方法。研究和掌握巡视工作规律，找准工作切入点，提高发现问题的能力；积极探索新办法，拓宽了解情况的渠道；改进信息分析手段，提高分析问题的准确性；加强与被巡视单位沟通，共同找准需要解决的主要问题。
　　（十五）完善对巡视对象的评价办法。按照科学发展观的要求和中组部的有关规定，研究全面客观评价被巡视单位领导班子及其成员的标准和方法。
　　五、切实加强自身建设，全面提高巡视工作人员素质
　　（十六）建立巡视机构内部考评制度。确定考评量化标准，制定考核和评价巡视工作的办法，激发巡视干部的工作积极性和创造性。
　　（十七）加强巡视干部队伍管理。积极探索巡视干部有序流动机制；加强思想政治工作，努力帮助巡视干部解决实际困难和问题；加强兼职巡视干部队伍建设，建立巡视工作人才库。
　　（十八）进一步加强教育培训工作。统筹安排巡视工作人员参加学习培训；适时举办省（区、市）国税局巡视办新任主任和巡视骨干培训班，增强培训内容的针对性和实效性，不断提高巡视工作人员的素质。
　　（十九）切实加强作风建设。加强对巡视工作人员的教育、管理和监督，增强自律意识、表率意识，严格遵守巡视工作纪律和廉洁自律各项规定，谦虚谨慎，廉洁自律，树立巡视干部良好形象。
　　（二十）加大宣传工作力度。利用内部刊物和各种新闻媒体宣传巡视工作成果和经验，为巡视工作创造良好氛围。