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广东省房地产评估条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 01:19:46  浏览:9344   来源:法律资料网
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广东省房地产评估条例

广东省人大常委会


广东省房地产评估条例
广东省人大常委会


(1994年7月6日广东省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年7月15日公布 1994年9月1日起施行)


第一条 为合理评估房地产价格,维护当事人的合法权益,加强房地产市场管理,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内对地上建筑物、其他附着物及其所占用的土地的价格进行房地产评估的活动。
法律、法规另有规定的,从其规定。
第三条 县以上人民政府房地产管理部门负责本条例的组织实施。
第四条 下列房地产应当依照本条例进行评估:
(一)因国家建设拆迁需要由政府给予当事人补偿或者赔偿的房地产;
(二)司法机关依法罚没或者拍卖的房地产;
(三)法律、法规规定应当进行评估的房地产。
第五条 下列房地产可以依照本条例进行评估:
(一)买卖、产权交换的房地产;
(二)继承、分割、合并或者赠与的房地产;
(三)实行合营、联营、股份经营的房地产;
(四)抵押、投入保险的房地产;
(五)进行兼并、清算的房地产;
(六)当事人认为需要评估的房地产。
第六条 房地产评估业务应当由房地产评估机构承办。
第七条 设立房地产评估机构应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
第八条 设立房地产评估机构必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和章程;
(二)有三名以上房地产评估专业人员;
(三)有十万元以上注册资金;
(四)有固定服务场所;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第九条 房地产评估机构章程应当载明下列主要事项:
(一)机构名称、住所、宗旨、经济性质;
(二)注册资金及其来源;
(三)经营范围和经营方式;
(四)法定代表人产生的程序和职权范围;
(五)财政管理制度和利润分配形式;
(六)有关的法律责任和其他事项。
第十条 办理房地产评估,委托人与被委托的评估机构必须签订房地产评估委托合同。
委托合同应当载明下列主要内容:
(一)委托人姓名、职业、住址或者法人单位名称、住所、法定代表人姓名;
(二)被委托人名称、住所、法定代表人姓名和承办评估专业人员姓名;
(三)评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、用途、使用情况;
(四)评估目的、项目、要求和完成日期;
(五)评估费用;
(六)评估纠纷处理和评估责任;
(七)当事人认为需要载明的其他内容。
第十一条 委托合同签订后,房地产评估机构应当委派两名以上房地产评估专业人员办理。
房地产评估专业人员必须经房地产管理部门进行资格考核,取得房地产评估资格证书,并参加一个评估机构,才可从事评估业务。
第十二条 房地产评估专业人员可以依法组织专业协会。
第十三条 房地产评估实行房地综合计价的原则,以同类房地产的市场价格为依据。
第十四条 房地产评估机构完成评估后,必须出具房地产评估报告书。房地产评估报告书应当载明下列主要内容:
(一)评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、用途、装修、环境、质量、使用等情况;
(二)评估依据和方法;
(三)评估结果;
(四)必要的附件,包括评估过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料,原始材料及实地勘测数据等;
(五)其他需要说明的问题。
第十五条 委托人应当向被委托的评估机构缴交评估费。评估费标准由市(地级市)房地产管理部门会同市物价部门规定。
第十六条 用于征收有关房地产税、确定房地产损失补偿或者赔偿金额依据的评估书,必须经房地产管理部门认可。
第十七条 房地产评估机构及其评估专业人员违反本条例,有下列行为之一的,由房地产管理部门会同有关部门给予处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)擅自办理评估业务的,责令停止营业,没收非法所得,并处非法所得五倍以下的罚款;
(二)擅自提高收费标准的,责令退还多收评估费,并处多收评估费五倍以下的罚款;
(三)利用职权牟取私利的,没收其非法所得,并处非法所得三倍以下的罚款;
(四)故意提高或者压低估价,损害当事人利益的,除赔偿经济损失外,并处所收评估费五倍以下的罚款。
第十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议,不起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚的部门申请人民法院强制执行。
第十九条 本条例自1994年9月1日起施行。



1994年7月15日
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简述承揽合同

韩召峰


  承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。其中,完成工作并将工作成果交付给对方的一方当事人为承揽人,接受工作成果并向对方给付报酬的一方当事人为定作人。承揽属于提供服务的典型交易形式,因此,合同法对于承揽合同所设置的法律规则,对于其他提供服务的合同具有参照适用的效力。承揽合同的内容主要包括承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等。
  承揽合同具有以下特征:
  (一)承揽合同以完成一定工作为目的
  承揽合同中承揽人应当按照与定作人约定的标准和要求完成工作;害作人的主要目的是取得承揽完成的工作成果。承揽合同的这一特征决定了其标的只能是作为义务,否则定作人将无法实现其合同目的。
  (二)承揽人完成工作的独立性
  定作人与承揽 之间订立承揽合同,一般是建立在对承揽人的能力、条件等信任的基础上。只有承揽人自己完成工作才符合定作人的要求。定作人如将其主要义务交由其他人来完成,属于债务不履行,应负违约责任。
  (三)定作物的特定性
  承揽俣同多属个另商订的合同,定作物往往具有一定的特定性。无论定作物的最终成果以何种形式体现,它都必须符合定作人提出的特别要求,否则交付的工作成果就不合格。
  (四)承揽合同为诺成合同
  双方当事人意思表示一致,承揽合同即成立,无须交付定作物或加工物,因此承揽合同为诺成合同。
  (五)承揽合同为有偿合同
  承揽人要付出自己的劳动,将定作物按照定作人的要求进行加工,定作人取得承揽完成的工作成果,要向承揽人支付约定的报酬。因此,承揽合同为有偿合同。
  承揽合同的种类
  依承揽具体内容的不同,承揽合同可以分为如下一些具体合同种类:
  1.加工合同。这是承揽合同中很常见的一种,指定作人向承揽人提供原材料,承揽以自己的技能、设备和工作,为定作人进行加工,将其加工成符合定作人要成吕并交付给定作人,定作人接受该成吕并向承揽人支付报酬的合同。
  2.定作合同。定作合同是指依合同约定,由承揽人自己准备原料,并以自己的技术、设备和工作对该原料进行加工,按定作人的要求制成特定产品,将该产品交付给定作人,定作人接受该产品并向承揽人支付报酬的合同。
 3.修理合同。修理合同是指定作人将损坏的物品交给承揽人,由承揽人负责将损坏物品以自己的技术、工作修理好后归还给定作人,定作人接受该工作成果并向承揽人支付报酬的合同。


北安市人民法院 韩召峰

国家税务总局关于印发《增值税日常稽查办法》的通知

国家税务总局


国家税务总局关于印发《增值税日常稽查办法》的通知
国税发[1998]44号

1998-03-26国家税务总局

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
  (通知略)
  增值税日常稽查办法
  第一条 为了规范增值税日常稽查的内容和程序,加强增值税日常稽查管理,防范和查处偷骗增值税行为,提高纳税人依法纳税自觉性,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》制定本办法。
  第二条 本办法适用于税务机关对增值税一般纳税人(以下简称纳税人)实施的增值税日常稽查。小规模纳税人增值税日常稽查办法另行制定。
  第三条 增值税日常稽查是税务机关依照税收法律、法规和规章,对纳税人履行纳税义务情况实施常规稽核和检查的总称,包括稽核、检查及一般性违法问题的处理。
  第四条 增值税稽核是税务机关监审纳税人增值税纳税申报情况及相关资料,筛选检查对象的过程,分为一级稽核和二级稽核。
  一级稽核的工作内容和步骤:
  (一)监控纳税人的申报情况。对超过纳税申报期限未办理纳税申报者,在本纳税申报期结束后5日内,向其发出催报通知。对连续两个月逾期未申报的,列印《未申报纳税人清单》送交检查。
  (二)审核纳税人的申报数据。依据纳税申报表内各指标之间的逻辑关系,对所申报的应纳税额进行逻辑审核。对申报有误的,应及时向纳税人发出《申报错误更正通知》。
  (三)按季计算分析纳税人销售额变动率和税负率,计算公式如下:
  

           本年累计应税销售额-上年同期应税销售额   1.销售额变动率=————————————————————×100%                上年同期应税销售额        本年累计应纳税额   2.税负率=——————————×100%        本年累计应税销售额  

  将销售额变动率和税负率与相应的正常峰值进行比较,对存在下列问题的纳税人,列印《纳税申报异常纳税人清单》送交二级稽核。
  1.销售额变动率高于正常峰值,税负率低于正常峰值的;
  2.销售额变动率低于正常峰值,税负率低于正常峰值的;
  3.销售额变动率及税负率均高于正常峰值的。
  前款所称正常峰值,是指纳税人在一定时期内实现的销售额和税负正常变化的上限或下限。即:销售额变动率正常峰值,为纳税人在正常经营的前提下,销售额与上年同期比较,销售额变动率(±)所能达到的最大值;税负率正常峰值,为纳税人在正常履行纳税义务的前提下,由于受市场、季节等因素的影响而使税负率变化所能达到的最小值或最大值。正常峰值由地市级以上税务机关根据本地区不同行业的具体情况分别确定。
  二级稽核的工作内容和步骤:
  (一)审核增值税纳税申报表、发票领用存月报表、相关发票存根联、抵扣联、发票领用存原始记录等资料之间的数据是否相符。
  (二)对防伪税控系统开具的增值税专用发票抵扣联按规定进行认证。
  (三)运用全国丢失、被盗增值税专用发票查询系统对其抵扣联进行抽查验证。
  (四)根据纳税人报送的增值税纳税申报表、资产负债表、损益表和其他有关纳税资料,做好案头分析工作,对纳税人形成异常申报的原因作出初步判断。
  1.毛益率分析。根据损益表计算销售毛益率,计算公式为:
  销售毛益率=(销售收入-销售成本)÷销售收入×100%
  若本期销售毛益率较以前各期或上年同期有较大幅度下降,可能存在购进货物(包括应税劳务,下同)入账,销售货物结转销售成本而不计或少计销售额的问题。
  2.存货、负债、进项税额综合分析。适用于商品流通企业。分析时,先计算本期进项税额控制数,计算公式为:
  本期进项税额控制数=〔期末存货较期初增加额(减少额用负数表示)+本期销售成本+期末应付账款较期初减少数(增加额用负数表示)〕×主要外购货物的增值税税率+本期运费支出数×10%
  以进项税额控制数与增值税申报表中的本期进项税额核对,若前者明显小于后者,则可能存在虚抵进项税额和未付款的购进货物提前申报抵扣进项税额的问题。
  3.销售额分析。将损益表中的当期销售成本加上按成本毛利率计算出的毛益额后,与损益表、增值税申报表中的本期销售额进行对比,若表中数额小,且差距较大,则可能存在销售额不入账、挂账或瞒报等问题。成本毛利率计算公式如下:
  
         本年累计毛利额  成本毛利率=—————————×100%        本年累计销售成本  
  第五条 将稽核发现的问题和疑点,分别不同情况作如下处理:
  (一)对纳税人申报异常提出质询,并逐一记录质询情况,质询记录内容包括:纳税人名称、纳税人识别号、申报异常所属时期、销售额变动率及税负率、答复人姓名以及答复情况等。
  (二)对申报异常且无正当理由的纳税人应填写《增值税待查对象通知》,送交检查;申报异常现象特别严重或有较大偷骗税嫌疑的,填写《增值税待查对象特急通知》送交专案检查。
  (三)质询记录、待查对象通知和检查情况所报资料要随时复核,定期统计并报主管领导审阅。
  第六条 对稽核阶段未被列入检查对象的纳税人,应定期随机抽取一定数量的待查对象送交检查。对该类纳税人的检查间隔(即实施两次检查之间的时间)最长不得超过3年。
  第七条 增值税检查是税务机关对纳税人会计核算资料及有关生产经营情况进行实地检查的过程。
  第八条 增值税检查的对象为稽核环节送达的未申报清单和待查对象通知所列的纳税人以及根据本办法第六条确定的纳税人。
  第九条 增值税检查应按计划组织实施,对未申报待查对象的检查应自通知送达之日起1个月内实施,对申报异常的待查对象的检查应自通知送达之日起2个月内实施。
  第十条 增值税检查方法根据待查对象的具体情况确定:
  (一)无申报异常现象的,可采取抽查的方法,如有问题再全面检查。
  (二)有申报异常现象的,应以销项或进项的某一方面问题核实为主,实施销项税额与进项税额的全面检查。
  1.销售额变动率高于正常峰值及税负率低于正常峰值或销售额变动率正常,而税负率低于正常峰值的,以进项税额为检查重点,查证有无扩大进项抵扣范围、骗抵进项税额、不按规定申报抵扣等问题,对应核实销项税额计算的正确性;
  2.销售额变动率低于正常峰值及税负率变动低于正常峰值的,销项税额和进项税额均应作为检查重点。
  对销项税额的检查,应侧重查证有无账外经营、瞒报、迟报计税销售额、混淆增值税与营业税征税范围、错用税率等问题。
  检查基本方法见附件1。
  第十一条 经稽核、检查核实的一般性偷骗税问题应按《中华人民共和国税收征收管理法》有关条款及现行有关管理规定进行处理;同时责成纳税人进行相关的账务调整(具体调账方法见附件2)。对偷骗税数额较大、情节较严重、涉及地域范围较广的偷骗税案件应及时移送专案稽查。
  第十二条 经增值税检查查实的问题及处理情况应按国家税务总局统一规定的文书形式反馈给二级稽核。
  第十三条 《未申报纳税人清单》、《申报错误更正通知》、《纳税申报异常纳税人清单》、《增值税待查对象通知》、《增值税待查对象特急通知》的样式及内容由各省级税务机关确定。
  第十四条 本办法自1998年1月1日起执行。
附件1:
  增值税检查基本方法
  一、瞒报计税销售额的检查。应对下列问题运用账证核对法逐项查证:
  (一)发票上填开的销售额与有关收入账户中的记录是否一致;
  (二)有无计税销售额记入往来账户问题;
  (三)有无将计税销售额或差价记入“应付福利费”、“投资收益”、“资本公积”、“盈余公积”等账户,逃避纳税的现象;
  (四)以物易物有无不反映销售而只办理存货之间转账的问题;
  (五)有无发生销售不反映销售额,而是以“生产成本”、“产成品”、“库存商品”等存货账户以及资金账户或往来账户对转的问题;
  (六)有关收入账户的红字冲销记录有无足以证明业务确实发生的证据;
  (七)视同销售业务不申报纳税。检查“应付福利费”、“在建工程”、“长期投资”、“营业外支出”等账户的借方记录,核对会计凭证,查明视同销售是否按规定申报了计税销售额和销项税额。
  二、迟报计税销售额的检查。
  (一)将已填开的发票存根联与有关收入账户记录进行核对,看当月实现的收入是否全部入账,有无压票现象;
  (二)对不以销货发票为记账依据的商业零售企业,应查明有无将本月的“销售日报”作为下月原始凭证入账的现象。
  三、适用税率的检查。看已填开的增值税专用发票和含税销售额换算为不含税销售额所使用的税率是否正确。
  四、虚开发票的检查。将已填开的发票存根联与其所列货物的明细账记录进行核对,看账证记录是否一致。
  五、扩大进项税额抵扣范围的检查。以“进项税额”账户为中心,逐一分析每笔记录记账凭证的会计处理和原始凭证所载明的经济业务,看有无将不属于抵扣范围的进项税额申报抵扣。
  六、骗抵进项税额的检查。将进项凭证与相关的付款凭证、资金账户,相关的存货账户进行核实,凡发现异常的进项凭证或涉嫌虚开、伪造的进项凭证,应委托销货方所在地税务机关配合查实。
  对依据运费发票等其他扣税凭证计算进项税额的,应检查进项税额计算的正确性和扣税凭证的真实性。
  七、擅自抵扣期初存货进项税额的检查。对纳税人申报抵扣的期初存货进项税额,应查明是否经主管税务机关批准,验证其计算的正确性。
  八、进项税额转出的检查。分析“应付福利费”、“在建工程”、“其他业务支出”、“待处理财产损益”、“营业外支出”以及销售收入类等账户,并核对其会计凭证,看是否发生了进项税额转出事项,该办理进项税额转出的是否已经转出,转出额确定的是否正确。对兼营免税项目的纳税人,应通过分析有关销售收入和成本账户,看是否按规定办理进项税额转出。
  九、账外经营检查。涉嫌有账外经营的,可采用突击检查方式,运用盘存法对存货和库存现金进行账实核对,凡相差悬殊的,要进一步查证有无未入账的进项凭证(包括代销、寄存等其他有效凭证)和现金收入凭证,如有未入账凭证,将其所载金额从实存数中扣除后,其结果仍大于账存的,即存在账外经营。
附件2:
  增值税检查调账方法
  增值税检查后的账务调整,应设立“应交税金——增值税检查调整”专门账户。凡检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额,借记有关科目,贷记本科目;凡检查后应调增账面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额,借记本科目,贷记有关科目;全部调账事项入账后,应结出本账户的余额,并对该余额进行处理:
  1.若余额在借方,全部视同留抵进项税额,按借方余额数,借记“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目,贷记本科目。
  2.若余额在贷方,且“应交税金——应交增值税”账户无余额,按贷方余额数,借记本科目,贷记“应交税金——未交增值税”科目。
  3.若本账户余额在贷方,“应交税金——应交增值税”账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额,按贷方余额数,借记本科目,贷记“应交税金——应交增值税”科目。
  4.若本账户余额在贷方,“应交税金——应交增值税”账户有借方余额但小于这个贷方余额,应将这两个账户的余额冲出,其差额贷记“应交税金——未交增值税”科目。
  上述账务调整应按纳税期逐期进行。

国家税务总局

一九九八年三月二十六日