防城港市人民政府办公室关于印发防城港市国有建设用地容积率变更管理办法的通知
广西壮族自治区防城港市人民政府办公室
防城港市人民政府办公室关于印发防城港市国有建设用地容积率变更管理办法的通知
防政办发〔2012〕38号
各县（市、区）人民政府，市人民政府各组成部门，各直属机构：
《防城港市国有建设用地容积率变更管理办法》已经市五届人民政府第六次常务会议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一二年三月六日
防城港市国有建设用地容积率变更管理办法
第一条 为改善城市生活环境和景观，加强国有土地资产管理，规范国有建设用地容积率变更行为的管理，避免国有土地资产流失，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号）、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）等规定，制订本办法。
第二条 在城市、镇规划区内以划拨或者出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率变更管理，适用本办法。在实施国有土地使用权招拍挂政策前已办理了国有土地使用权手续的作为历史遗留问题，同样适用本办法。
第三条 国有建设用地在供应前，市城乡规划行政主管部门应依据控制性详细规划、有关规范要求以及地块的实际情况，确定容积率和其他规划设计条件。未确定容积率及其他规划设计条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。规划设计条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。市国土资源行政主管部门在核发国有土地使用证时，应标注容积率等规划设计条件。在国有土地使用权划拨或出让前设计容积率调整的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制与审批管理办法》第二十条的相关规定执行。
本办法实施前,原已取得国有建设用地使用权,但土地出让合同或批准文件对容积率没有明确的，该宗地原容积率的认定参照相同时段相邻类似宗地的容积率，没有类似宗地容积率作为参照的，容积率核定为≤1.5。对原已有审定的总平面布置图的，以总平确认的容积率为依据。
第四条 土地使用权人应当严格按照国有建设用地使用权出让合同约定或划拨决定书、用地批文明确的容积率和其他规划条件进行建设。任何单位和个人无权擅自变更已依法供应的国有建设用地的容积率。确需修改的，应当按本办法的规定进行，不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
2007年7月1日之后出让的工业用地，及2004年8月31日之后出让的其他用途土地，原则上不予提高容积率，具体以签订土地出让合同日期为准。
第五条 国有土地使用权一经划拨或出让，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。确需调整的，必需符合下列情形之一：
（一）因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的；
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
（三）国家和自治区的有关政策发生变化的；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第六条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合控制性详细规划要求的，应当按照以下程序进行调整：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请、容积率修改专题报告并说明变更理由；
（二）城乡规划主管部门应当组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
（三）城乡规划主管部门应当在本地主要媒体和现场进行公示，采取走访、座谈等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应组织听证；
（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，由城乡规划主管部门对论证报告审批同意后组织编制单位开展相关地块控制性详细规划修改工作；
（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报市、县人民政府批准。报批材料中应当附规划地段内利害关系人意见及处理结果；
（六）经市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄送土地主管部门。
第七条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合控制性详细规划要求的，应当按照以下程序进行调整：
（一）建设单位或个人向市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附调整规划方案，调整方案应标明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
（二）城乡规划主管部门应当组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证。其中，专家论证会应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家。论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的国有土地使用权单位或个人有利害关系的，应当回避；
（三）城乡规划主管部门应当在本地主要媒体和现场进行公示，采取走访、座谈等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应组织听证；
（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应当依法提出调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报市、县人民政府批准；
（五）经市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
第八条 以划拨或出让方式取得国有建设用地涉及容积率变更的，土地使用权人应在获得市城乡规划行政主管部门核发的变更后的容积率等规划设计条件后10个工作日内，将调整后的规划设计报市国土资源行政主管部门备案。
第九条 市规划主管部门出具变更后的规划设计条件自核发之日起六个月后自行失效。
土地使用权人应依据重新核发的规划设计条件，须于10个工作日内向市国土资源行政主管部门申请办理补交土地价款差额的有关手续。补交土地价款差额标准经市人民政府批准后，土地使用权人依此补交土地价款差额，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，办理土地变更登记手续。
属提高容积率的，土地使用权人应补交相应土地价款差额。土地使用权人不同意补交的，由市国土资源行政主管部门依法调整该出让国有建设用地或协商收回并给予补偿。
第十条 出让的国有建设用地在转让过程中，属转让方建设用地规划许可证中的容积率提高的，应先由转让方按规定补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议，市国土资源行政主管部门方可再办理提高容积率后的国有建设用地转让审批、土地变更登记手续。
属市城乡规划行政主管部门已为受让方核发提高容积率的建设用地规划许可证的，土地转让时，依法符合土地转让条件的，市国土资源行政主管部门仍按原容积率下的土地价格内涵依法办理国有建设用地转让手续，在受让方的国有土地使用证中标注原容积率等规划条件。市国土资源行政主管部门应限定受让方于10个工作日内申报办理补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议手续，并按下列不同情形分别处理：
（一）受让方按要求补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议的，市国土资源行政主管部门在受让方的国有土地使用证中再标注提高后的容积率等规划条件，核发国有土地使用证。受让方未按规定补交土地价款差额、未签订国有土地使用权出让合同变更协议的市城乡规划行政主管部门不得办理宗地建设用地规划工程报建审批手续。
（二）受让方撤回提高容积率申请不补交土地价款差额的，须经市城乡规划行政主管部门重新核发原容积率的建设用地规划许可证后，市国土资源行政主管部门方可核发国有土地使用证。
第十一条 对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高容积率的，原则上不再增收土地价款。国家、自治区另有规定的，从其规定。
第十二条 为鼓励集约节约利用土地，加快推进城市重要景观节点建设，提升城市形象，对中心城区超高层建设进行奖励。本办法实施之日起，属本办法规定经依法批准提高出让国有建设用地容积率的，土地价款差额按以下公式计算：
（一）提高后的容积率＜2的，应补交的土地价款差额＝提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×60％;
（二）提高后的容积率≥2且＜4的，应补交的土地价款差额＝提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×50％;
（三）提高后的容积率≥4且＜6的，应补交的土地价款差额＝提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×40％;
（四）提高后的容积率≥6的，应补交的土地价款差额＝提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价×30％。
以上楼面地价为依法批准提高容积率后经审定的该宗地楼面地价评估价格，其中土地估价基准日以向国土资源行政主管部门提交申请办理增容手续现时点为估价基准日。
为鼓励集约节约用地，对单体建筑高度超过100米的超高层建筑物可作为奖励面积，超过100米的部分建筑面积不计算容积率。
第十三条 原划拨土地提高容积率，仍保持划拨使用权方式不征收土地差价款；宗地不再符合《划拨用地目录》的，需先办理划拨土地使用权协议出让手续，取得出让使用权后，再按本办法规定办理提高容积率手续和补交土地差价款。
第十四条 为处理历史遗留问题，对其他涉及提高容积率的出让国有建设用地，按下列情况计收土地价款差额，楼面地价评估按本办法第十二条执行。
（一）建设项目于2001年4月30日前已竣工验收或已取得房屋产权证的，原则上不再增收土地价款；
（二）2001年4月30日前经批准提高容积率但至今未竣工验收或取得房屋产权证的，对应按本办法第十二条规定的标准下调20%计收土地价款差额；
（三）2001年4月30日后至2011年8月1日以前已审批同意提高项目规划容积率的，对应按本办法第十二条规定的标准下调20%；
（四）2011年8月1日至本办法实施前，市城乡规划行政主管部门已受理其提高容积率申请，并通过专家论证待报政府审批的，报经政府批准同意提高容积率后，按本办法第十二条规定的标准下调20%计收土地价款差额。
第十五条 本办法实施后，在已出让国有建设用地上擅自提高容积率进行建设的，由市城乡规划行政主管部门根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条处理，市国土资源行政主管部门视建设程度情况根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条进行处理。
第十六条 本办法实施后，已出让国有建设用地原已经市城乡规划行政主管部门批准提高容积率但未补交土地价款差额并办理有关手续的，应于60个工作日内到市国土资源管理部门补交土地价款差额，补办提高容积率有关手续。逾期不办理的，按本办法第十八条规定处理。
第十七条 土地使用权人擅自提高容积率未经处理或经批准提高容积率但并未办理补交土地价款差额、签订出让合同变更协议等手续的，市城乡规划、房产、国土等行政主管部门不得办理建设工程规划许可、报建、施工许可，项目竣工验收，房地产预售销售、转让、出租、抵押，核发分户土地证及房产证等有关手续。否则，对有关部门和个人追究渎职和国有资产流失的法律责任。
第十八条 土地使用权人拒不缴纳提高容积率土地价款差额、签订出让合同变更协议的，市国土资源行政主管部门按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十七条的规定，给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚，并停止其参加新的出让国有建设用地使用权的竞买。
土地使用权人为房地产企业的，房地产管理部门应将该土地使用权人违法建设行为记入房地产企业不良信用档案。
第十九条 国家、自治区另有新规定的，从其规定。
第二十条 市城乡规划行政主管部门应将土地使用权人国有建设用地容积率执行情况作为建设项目竣工验收的一项内容。没有市国土资源行政主管部门对容积率的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。
第二十一条 本办法由市国土资源局、市住房和城乡建设委员会负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起实施，《防城港市国有建设用地容积率变更管理暂行办法》（防政发〔2008〕39号）同时废止。
人民政府在行政裁决中是否有权对基础民事法律关系的成立及效力予以确认问题初探
王敬文
一、行政裁决的概念
行政裁决，是指行政机关根据法律、法规的授权，处理公民、法人或者其他组织相互之间发生的与其行政职权密切相关的民事纠纷的活动①。随着社会经济的发展及行政管理的迫切需要，政府职能在扩大，于是法律法规授权政府对与行政管理关系密切的民事纠纷，如山林土地权属纠纷、部份知识产权纠纷等由政府来裁决。这是为政府实施行政管理、维护人权、关注民生的需要。行政裁决具有下列特征：1、行政裁决的主体是法律法规授权的行政机关。法律法规没有授权裁决的事项，行政机关不能裁决。2、所裁决的民事纠纷与行政管理有关。并非所有民事纠纷行政机关均可裁决，而是经法律法规授权、与行政管理密切相关的民事纠纷，行政机关才可裁决。3、行政裁决是依申请的行政行为。行政裁决是被动行政行为，只有依当事人的申请才可起动裁决程序。4、行政裁决具有准司法性。行政裁决是行政机关行使裁决权的行为，具有法律效力。同时，行政机关又是以第三者的身份居间载决民事纠纷，具有司法性质。5行政裁决是一种具体行政行为。行政裁决是对特定的民事纠纷进行裁决，所以又是具体的行政行为②。
二、人民政府在行政裁决中否是有权对基础民事法律关系的成立及效力予以确认的问题，目前，法律无明确规定，导致在行政裁决实务中无所造从
试举两例：例一，甲村民小组村民乙某向本组承包了100亩林地，签定了承包合同，伺后，又将所承包的100亩林地转让给了本组村民丙某并签订了转让合同、办理了林权转让登记。后来，乙某认为其转让合同是乙某的儿子未授权而代其父签订的，其转让无效。而丙某认为乙与丙签订了转让合同且进行了林权登记，转让行为有效，丙从签订转让合同之日起已取得了该100亩林地的经营管理权。于是双方发生争执，丙向人民政府申请山林权属行政裁决，要求将这100亩林地的使用权裁决给丙。
例二，村民甲系孤寡老人，甲于1982年从本组取得了一块自留山，县政府颁发了自留山管理证，1984年村民甲去逝后，村小组将其自留山收回并填发给本组另一村民乙，2005年，本组村民丙以与村民甲形成收养关系，有权继承村民甲自留山权益为由，向政府申请将原村民甲的自留山权益裁决给丙，政府受理后，查明丙对甲履行了生养死葬的义务，收养关系成立，但其收养关系形成于收养法颁布实施之前，甲与丙只有口头协议，未到民政局登记，也未进行公证。
上述二案争议标的均是山林权属，属于政府行政裁决的受案范围，而承包经营权转让合同是否成立生效、收养关系是否成立生效，在该二案中处于基础和核心地位，但政府是否有权对该二案的承包经营权转让合同的成立及效力、收养关系的成立及效力这种基础民事法律关系进行认定，成了案件争议的焦点。如政府对上述承包经营权转让合同的成立及效力、收养关系成立及效力予以认定，那么该二案在行政诉讼阶段，人民法院往往以类似上述民事法律关系的认定权在人民法院，政府对此类民事法律关系的认定超越职权范围为由撤销人民政府的处理决定；如人民政府在行政裁决时不对上述案件的基础民事法律关系的成立及效力进行认定，当事人则需先向人民法院提起民事诉讼，待合同的成立及效力、收养关系的成立及效力作出裁判后，政府才能处理上述案件。然而，上述基础民事法律关系在行政裁决案中起基础和核心作用，决定着案件实体处理的方向，如待法院对其基础民事法律关第作出认定之后才作出行政裁决，则行政裁决只是流于形式，没有实际意义。如当事人不提起民事诉讼，则政府无从裁决。政府的行政裁决无所造从，处于两难的境地。
三、政府在行政裁决中对基础民事法律关系的成立及效力作出认定的理由
1、由人民政府在行政裁决中对基础民事法律关系的成立及效力作出认定符合立法精神和立法目的。法律既然授权行政机关处理与行政管理有关的民事纠纷，那么就要尊循高效便民的原则，这是行政管理的基本原则。就如上述二例，如人民政府在行政裁决中可以对山林承包合同的成立及效力、对收养关系的成立及效力等基础民事法律关系的成立及效力予以认定，那么当事人在政府的行政裁决阶段就能一步解决民事争议。否则，当事人需先向人民法院提起民事诉讼，就林地承包经营合同的成立及效力、收养关系的成立及效力作出裁判之后，才能到人民政府进行行政裁决，无形当中，增加了当事人行使权利的成本，行政效率也降低了。如当事人不向人民法院提起民事诉讼，则行政机关的行政裁决无从作出。
2、行政裁决中所涉基础的民事法律关系与行政裁决中其他民事法律关系、行政法律关系是一个整体，不能人为割裂。这种基础民事法律关系往往决定着行政裁决案件在实体上的处理，如将这种民事法律关系的认定从行政裁决中剥离出来，那么行政裁决毫无意义，或无从作出。
3、对“法律授权”作扩充解释，那么行政机关有权对在行政裁决中所涉的基础的民事法律关系的成立及效力予以认定。行政裁决是法律授权行政机关对与行政管理有关的民事争议作出处理的具体行政行为，既然法律授予了行政机关对与行政管理有关的民事争议作出处理的权力，那么，当然地法律也授予了行政机关对在行政裁决中所涉的基础的民事法律关系的成立及效力的认定权。否则，法律的授权也毫无意义。
①《湖南省行政程序规定》第109条。
②《湖南省行政程序规定释义》第150-151页。
本文作者系资兴市政府山林权属纠纷调处办公室工作人员。
联系地址：湖南省资兴市林业局院内。邮编：423400
创作日期：2009年11月2日
