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金华市区民用建筑修建防空地下室规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 11:28:17  浏览:9451   来源:法律资料网
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金华市区民用建筑修建防空地下室规定

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府关于印发金华市区民用建筑修建防空地下室规定的通知




金政发〔2004〕179号

婺城区、金东区人民政府、市政府各部门:


现将《金华市区民用建筑修建防空地下室规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

二OO四年十二月八日

金华市区民用建筑修建防空地下室规定

第一条 为加强民用建筑修建防空地下室的管理,进一步规范收取人防工程易地建设费的行为,根据《中华人民共和国人民防空法》、《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》和有关文件的规定,结合金华市区的实际,制定本规定。
第二条 人民防空是国防的重要组成部分,实行长期准备、重点建设、平战结合的方针,贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
第三条 市人民防空办公室是市政府主管人民防空工作的职能部门,负责防空地下室规划、设计的审批,建设中的施工检查,竣工专项验收和使用管理,并为建设单位提供优质服务。
第四条 城市及城市规划区内的新建民用建筑应按照国家规定修建防空地下室,以建为主、以收促建,使金华市区人均占有人防工程面积达到国家规定的要求。
前款所称民用建筑包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑。
第五条 下列新建民用建筑,应当依法修建防空地下室:
(一)十层(含)以上或者基础埋置深度达三米(含)以上的民用建筑,以及居民住宅楼(包括整体拆建的居民住宅楼),按地面建筑首层面积修建;
(二)除第(一)项规定以外的其他民用建筑,地面总建筑面积在2000平方米(含)以上的,按地面总建筑面积的2.5%修建;
(三)开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除第(一)项规定以外其他民用建筑,按一次性规划地面总建筑面积的2.5%修建。
第六条 下列民用建筑,确因地质、地形、施工等客观条件限制不能修建防空地下室的,经市人民防空主管部门批准后,按省物价部门规定的标准缴纳易地建设费,由人民防空主管部门统一组织易地修建:
(一)采用桩基础且桩基承台顶面埋置深度小于3米(或者不足规定的地下室空间净高)的;
(二)按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部,结构和基础处理困难, 且不经济的;
(三)建在流沙、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目,因地质条件不适合修建的;
(四)因建设地段房屋或地下管道设施密集, 防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。
第七条 人防工程易地建设费属行政事业性收费,是人防战备建设的专项资金,纳入财政专户,实现收支两条线管理,除5%上缴省里外,专项用于人民防空工程建设。人防工程易地建设费的收费范围、收费标准严格按物价部门规定执行,并接受物价、财政部门的监督检查。
第八条 人民防空工程的设计,必须由具备相应资质条件的设计单位承担,按照《人民防空地下室设计规范》和国家颁布的强制性标准进行设计,其防护等级和战时功能,由市人民防空主管部门确定。设计中应贯彻平战结合的原则。
第九条 审查防空地下室设计文件时,应当有人民防空主管部门参加,负责防空地下室的防护设计审核。未经审核批准和不按规定缴纳易地建设费的,规划部门不得发给建设工程规划许可证,建设行政主管部门不得发给建设工程施工许可证,建设单位不得组织开工。
第十条 防空地下室施工单位,必须严格按照经人民防空主管部门审核批准的设计进行施工,工程监理单位、质监单位各司其职,严把工程质量关。未经人民防空主管部门同意,任何单位和个人,不得擅自改变防空地下室工程的设计。防空地下室工程的施工质量,应当接受市建设行政主管部门和人民防空主管部门的监督检查。人民防空工程专用设备的定型、生产必须符合国家规定的标准。
第十一条 民用建筑修建防空地下室工程可套用人防工程定额,单独修建的掘开式人民防空工程须套用人防工程定额。防空地下室建设所需资金,列入建设项目的投资计划和开发成本。
第十二条 防空地下室工程竣工后,建设单位应报人民防空主管部门进行专项验收。建设单位在向建设行政主管部门备案时,应出具人民防空主管部门认可的文件。未经人民防空主管部门专项验收或验收不合格的,应限期整改,整改不合格的不得交付使用。防空地下室的使用单位(个人),必须对工程进行维护保养,使其保持良好状态。
第十三条 防空地下室实行谁投资、谁使用、谁受益的原则。平时利用单位人民防空工程,应当向人民防空主管部门办理登记手续、并领取使用证。在产权明晰的前提下,可把使用权、经营权推向市场,有偿出租、转让。
第十四条 任何单位和个人不得擅自改造人民防空工程。改造人民防空工程,应经市人民防空主管部门批准,同时不得损坏其内部设施、设备及原有的结构和性能,不得降低其防空效能。
第十五条 对违反防空地下室建设和使用规定的,按《中华人民共和国人民防空法》、《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》等有关规定处理。
第十六条 本规定自2005年1月1日起施行。金政[2001]3号文件同时废止。




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论知识产权培训的体系化和规范化

王瑜


  知识产权制度是舶来品,而我国的专利制度从无到有也只有短短的二十多年。目前,我国企业普遍存在对知识产权规则不够了解,缺乏对知识产权运用能力的状况。近些年来,我国政府加大了对知识产权的培训力度。2007年4月国家知识产权局发布《全国知识产权教育培训指导纲要》(下称《指导纲要》)、2008年6月5日发布的《国家知识产权战略纲要》(下称《战略纲要》)明确提出要广泛开展知识产权培训教育。在宏观政策和现实需求的双重激发下,具有中国特色的知识产权培训热正在兴起。本文将针对目前我国知识产权培训的现状以及知识产权的特点讨论我国知识产权培训的体系化和规范化问题。
关键词:培训 知识产权培训 知识产权培训体系化 知识产权培训规范化
我国知识产权培训现状
  种种数据显示我国知识产权专业人员严重匮乏,熟悉知识产权规则又懂得知识产权商业运营的高级人才更是凤毛麟角。截止2009年11月底,我国有10219人获得专利代理人资格,在岗专职从事专利代理服务工作的6017人。以美国为例,2008年底,美国共有3.8万专利代理人,占总人口数的一万分之一,而我国专利代理人占全国总人口比例仅有二十万分之一。截至2009年3月底,全国实有企业971.77万户 ,平均1000家企业才有一个专利代理人。现实状况与我国《专利代理行业发展规划》(2009-2015)中规定的“确保2015年我国专利代理人达到10000人”的目标还有很大一段距离。鉴于我国公众目前对知识产权认识不足,企业缺乏对知识产权的实际运用能力,以及知识产权人才极度短缺的状况,知识产权培训已经成为我国知识产权事业所面临的一项极其重要的工作。
  近年来,知识产权培训在全国开展得如火如荼,从中央到地方,甚至很多区、县也在开展知识产权培训。目前,我国知识产权培训基本以政府为主导,其中国家知识产权局及各省(直辖市、自治区)、市级知识产权局成为培训的主力。国家知识产权局下设中国知识产权培训中心专职从事知识产权培训工作,各省、市知识产权局主持当地的知识产权培训工作。各省每年投入知识产权培训的经费大多超过100万元,江苏省等发达省份投入的培训费用更高。除知识产权局系统,科技部、工业和信息化部等其他部委也在开展知识产权培训工作。各地的高新技术开发区、各行业协会对本开发区内企业、本行业内企业也在进行知识产权培训,有的大型企业如中石化集团也自发开展本企业知识产权内训。我国正在形成以知识产权局系统为主,多部门、多层级共同参与的知识产权培训的态势。这种多方参与,各自为政的培训模式造成我国知识产权培训资源分散、经费浪费严重、培训效率低下。
  笔者多次以教师或听众的身份参与了不同单位组织的知识产权培训,切实体会到我国知识产权培训中存在的一些问题。如某部委组织系统内特定行业的知识产权培训,竟然委托某律师事务所规划课程,安排培训教师。因为该律师事务所缺乏对该特定行业的了解,课程安排严重偏离行业的特定需求,致使该培训在第二堂课就受到学员的强烈抵制。而某省级开发区邀请笔者授课,甚至连讲课的题目都不拟,任由笔者自行决定。这些部门由于缺乏专业的培训管理人才,连最基本的知识产权培训组织基础都不具备。这种出于完成任务,流于表面工作的培训,其效果可想而知。
  从具体的培训内容上来看,许多知识产权培训没有建立标准的授课体系,没有制定详细的培训大纲,具体的课程安排欠斟酌。据笔者调查,目前大部分知识产权培训主办方确定培训主题后,授课内容及授课方式大都由授课教师自行安排,这样难免会出现因各教师工作背景不同,授课形式和授课内容安排大相径庭,使学员难以适应的现象;而各授课老师大都在授课之前没有对整体授课内容进行沟通,存在授课内容、授课案例交叉重复的现象。另外在招生方面,学员层次参差不齐,难以做到因材施教……上述种种问题制约了我国知识产权培训工作的有序发展,难以取得实际成效。
知识产权培训的体系化和规范化
  笔者认为我国知识产权培训工作必须体系化和规范化。
  1、知识产权培训资源的整合
  知识产权包含商标、专利、著作权、商业秘密、植物新品种等众多客体。知识产权架构又分为:创造、运用、保护、管理四个体系,涉及理工、商业、法律、管理等多个学科,因而知识产权培训是项复杂的大工程。目前存在的多部门、多级无序培训、重复培训造成了国家资源的浪费,也无法建立统一的培训体系,不利于知识产权培训的规范化发展。因此对知识产权培训需要整合各方资源,在一个培训体系下进行集中管理。
  《指导纲要》提出“要充分动员和利用社会多种教育培训资源,发挥各方面积极性,建立政府部门和社会组织共同推动、良性发展的知识产权教育培训工作格局,形成自下而上、分层次、多渠道的社会知识产权教育培训工作体系。充分动用和利用多种培训资源,整合培训资源,各部门形成合力,降低培训成本,提高培训的效率”。但是《指导纲要》中并没有明确指出由谁来动员和利用教育培训资源,建立知识产权教育培训工作体系,主导我国知识产权培训工作。目前我国的知识产权培训基本由政府主办的免费培训为主,社会培训力量介入不足,很难将知识产权培训工作市场化,所以知识产权培训工作现阶段来讲还是由政府出面主导更为适宜。
  国家知识产权局作为全国知识产权事业的主管部门,其直属的专职从事知识产权培训机构完全可以作为统一的培训主体完成这一规划。国家知识产权局除了由局人事司负责全国知识产权培训工作的整体规划外,还下设专门的中国知识产权培训中心,该中心经过近二十年的发展,建立了线上网络教育和线下传统面授培训相结合的培训模式,已经初步形成了针对不同受众的意识培训和技能培训相结合的培训体系,课程体系框架业已基本形成,并在逐步对课程形成规范化。通过多年的专业培训,其和各地方知识产权局形成了上下纵向合作关系,与其他政府部门业已初步建立了横向的培训合作关系。近一年来,在和中国两大石油化工集团的合作中初步探索出以大型企业为基地的行业培训模式。中国知识产权培训中心拥有雄厚的培训师资力量、专业的知识产权培训经验、广泛的合作渠道,是其他培训机构难以比拟的。2009年培训中心通过线上、线下培训学员42000多人次。就目前知识产权培训的情况来看,国家知识产权局中国知识产权培训中心已经成为我国知识产权培训的实际主导力量,由国家知识产权局授权中国知识产权培训中心牵头整合全国知识产权培训资源,统一规划全国知识产权培训体系是恰当的。
  由于知识产权工作涉及到多个部委,我国已经建立了知识产权联席会制度,但是很难通过这个联席会制度来确定国家知识产权局作为培训的主导者。国家知识产权局要作为知识产权培训工作的主导者,首先要充分利用自身的资源优势,建立起知识产权培训标准体系,规划课程大纲,规范培训模式,并使之成为知识产权培训的行业标准,以此引导全国的知识产权培训,应当主动和其他部门联系建立横向合作,并利用中国知识产权培训中心的网络教育实现培训资源共享……国家知识产权局与各部委在知识产权培训方面具有很强的互补性,国家知识产权局以其专业性和多年培训经验等优势,能大大减轻其他部门培训的工作量,而其他部委及机构也可以在与国家知识产权局的合作中节省培训经费。这样国家知识产权局的培训主导地位将逐步被其他部门认可,成为事实上的知识产权培训主导者,与各部门形成有效的合力,资源互补,节省财政支出。
  2、知识产权培训体系的规划
  知识产权培训工作是一项需要举国协力的重要工程,国家知识产权局要成为全国性知识产权培训工作的实际主导者,必须要有整体的培训体系规划。我国知识产权培训体系的规划应当以《战略纲要》为纲领,以《指导纲要》为工作指导。《指导纲要》规定了知识产权培训的指导方针:“积极宣传普及知识产权知识,大力增强全社会的知识产权意识,提高企事业单位运用知识产权制度的能力和水平,形成有利于推动自主创新和拥有自主知识产权的创新文化”。
  知识产权培训体系的规划首先要对培训进行分类。根据《战略纲要》和《指导纲要》这两个纲要性文件的相关规定,我们可以将知识产权培训分为两类:意识培训和技能培训。意识培训以普及性知识为主;技能培训更多强调培训的针对性和实践性。知识产权培训体系规划的第二个工作是明确培训对象。《战略纲要》在第50条、第55条、第61条三个条款中都提到了知识产权培训。这三个条款,指定了培训对象,明确提出了要针对不同的培训对象因材施教,并确定不同的培训重点。《战略纲要》指定的三个培训对象是:知识产权行政管理人员,知识产权中介服务人员以及政府公务人员与知识产权相关的专业人员。《指导纲要》则将培训对象细分为六个:知识产权行政管理部门、企事业单位、知识产权中介服务机构、党政领导干部、知识产权师资、其他社会公众。两者划分的培训对象差别并不大,只是《战略纲要》将企事业单位,党政领导、社会公众合并为一个对象。知识产权培训体系规划的第三个工作要根据不同的培训对象分别设计培训大纲,确定不同的培训方向和培训内容。《指导纲要》对不同的培训对象制定了不同的培训大纲,并具体规定了培训课时。《战略纲要》对三个培训对象分别确定的培训方向是:对于知识产权行政管理人员以业务培训为主,对于中介服务机构侧重职业培训,对于政府公务人员以及知识产权相关专业人员也需要制定不同的培训规划。我们可以归纳为“意识培训”和“技能培训”。根据《指导纲要》和《战略纲要》我们可以对知识产权培训体系做出规划,如下图:


  3、知识产权培训课程体系的规范
  我国目前知识产权培训课程体系缺乏规范性,通过知识产权培训中心每次培训后学员反馈的问卷,笔者和学员进行的交流,及其他各种反馈的信息都证实了这点,课程体系的不规范将直接制约知识产权培训的实效。
  要做到培训课程体系的规范化首先要制定规范的培训大纲。学校教育每门课程都有教学大纲,不论哪个老师,讲课风格如何,一般都不会超出大纲范围。而知识产权培训没有规范的培训大纲来框定每门课程的内容,这样不可避免地造成授课老师脱离培训主题,甚至授课内容交叉重复等问题。在课程体系规范化方面江苏省知识产权局的经验值得借鉴,该局对几个常规的知识产权培训课程都制定了规范的培训大纲。《指导纲要》对不同受众规定了基本培训内容,已经相当于知识产权培训的总体大纲。当然对于具体的培训课程还需在《指导纲要》的基础上进一步细化制定本课程的培训大纲。
  培训是非学历教育,与学历教育相比周期较短,重点在于实用性知识或技能的学习而不是知识的学习,因此培训要强调针对性、实践性,要努力克服脱离实际,讲求实效,学以致用。知识产权培训包含“意识培训”和“技能培训”,“意识培训”以普及性知识为主,这种普及培训比较简单,让学员粗略了解知识产权基本知识,具备知识产权意识即可,《指导纲要》对此已经指定了明确的内容。“技能培训”应当强调针对性和实践性,根据多数知识产权培训班学员信息统计,来自企业从事知识产权管理工作的学员是这类培训的主要受众,他们大都是从事知识产权的一线工作者,带着平时工作中遇到的问题来听课,关注的是实践操作,解决具体问题,因此培训内容应当尽量减少或者避免讲解理论性的知识。在培训师资配置方面,应当侧重具有丰富实务操作经验的实务工作者或讲师,做到因材施教。
  知识产权培训做到因材施教,课程设置还需要进一步细化。《指导纲要》针对不同的对象确定了不同的培训内容和明确的培训目标,并且明确规定了具体的培训课时。随着知识产权培训越来越成熟,课程设计也越来越有针对性,有的技能培训已经开始按不同的行业,甚至是按不同的岗位来举办,比如国家知识产权局去年在成都举办了展会知识产权培训。知识产权培训课程的针对性设计并不是一件简单的工作,对所培训的行业和对象不了解,想当然设置课程必然导致培训的失败。在培训实践中还有另一个问题使课程设置针对性大打折扣,那就是课程由主办方设置,而招生工作由承办方负责,即便是免费的培训,招生工作的难度依然很大,招生工作人员为了工作效益往往不顾忌受众对象超范围招生,这样造成受众层次不齐,众众口难调,难以达到好的培训效果。所以,解决知识产权培训针对性问题还需要规范学员的招生问题。
  对于培训课程的规范,学员们还有更高的要求,他们反映培训资料过于简单,仅仅有PPT提纲,不容易记笔记,希望有权威的培训教材等。这些细节问题,也需要在课程规范化中逐步完善。
综上,知识产权培训工作是一项重要的工程,国家知识产权局应当建立知识产权培训的体系化、规范化,以此成为知识产权培训的主导力量,全面提升我国培训效率。
作者:邓一凡,中国知识产权培训中心
王瑜,北京城市学院知识产权研究中心

我国民法对“以手护手”原则的新发展(2010年修订版)

宋飞


【正文】
  在日耳曼法中,最有特色的是关于动产的追及权。大体而言,凡是动产的占有人丧失其动产的占有时均有追及权,而不管该占有人是否为所有人。但是,从早期日耳曼人开始,追及权的行使就因占有的丧失是基于自己的意思,还是违反自己的意思而有区别。基于自己的意思而丧失占有所涉及的问题,就是深刻影响世界法律史的“以手护手”原则。“以手护手”,在德语里表述为“Hand muss Hand wahren”,在英语中被好事者翻译为“hand must warrant hand”(笔者在ICQ上询问过英格兰北部地区的一位老者Martin,后者认为hand must warrant hand一词用他的谷歌地球无法查到,相信应该是哪一位蹩脚的英国法律人士捏造的法律术语)。

  “以手护手”原则是何含义?华东政法大学的李秀清教授解释为:“动产所有人或其他占有人,基于自己的意思(比如租借、寄托等)把自己的动产交与相对人,其相对人即根据契约而取得该动产的占有,当契约条件结束后,相对人自然有返还的义务。假如相对人在占有此动产期间,又将它交给第三人,或者它被第三人侵夺或盗窃,所有人不得向第三人提出返还要求,而只有向相对人请求赔偿损害的权利”。 当然,对“以手护手”原则的真实含义一直也没有定论。民国法学家李宜琛将其解释为“受让人应保证将所接受之动产归还给交付人”,大陆当代民法学家梁慧星则解释为“让与并交付动产者,应保护受让与者即受交付者”。

  在日耳曼王国的法典中,对“以手护手”原则有明确的规定。比如,伦巴第的《利特勃兰德法律》(制定于公元713-735年间)规定,某人将其财产委托放在其同伴家里,在此期间失窃的,受托人须向委托人赔偿。如果此后找到盗窃犯,该盗窃犯应向受托人支付赔偿。同条还说明,假如规定此种情形下须由盗窃犯向财产所有人直接赔偿,遭入室盗窃的受托人可能还会因盗窃犯破坏其住所安宁而向其提出诉讼,这样就可能导致行为人因一个案件受两次处罚的结果。

  李秀清教授认为,从此条立法似乎可以看出,只是因为诉讼上的原因,才规定委托人请求赔偿。笔者则认为这是我国行政处罚法所采用的一事不再罚原则的最早起源。但东西方研究日耳曼法的学者在进行深入研究后,对“以手护手”原则的确立理由有多种不同的分析:一种观点认为,因为动产之交付,其所有权也随之转移;另一种观点认为,因占有之脱离,物权遂行消失;还有一种观点认为,交付人既然未能充分考虑受托人的信用,自己自然应该承担责任,这也许就是法谚“你将信任置于何处,你就须在此处找到它”(即英语中的“where you have put your faith there you must seek it”、德语中的“wo du deinen Glauben gelassen hast,musst du ihn suchen”,对此我在ICQ上询问过Martin,后者认为where you have put your faith there you must seek it一段话虽然在英语中查得到,但相信这种话应该是信奉基督教的人士说的,如果没有宗教信仰,我们很难理解这句话,更不用说它算不算什么法律谚语)的来历。但许多学者赞同的则是公示主义说,认为此原则是日耳曼法形式主义的产物,动产原以占有为表象,得籍此向一般人公示其权利的存在,当动产所有人基于自己意思将物之占有交付于受托人后,其权利的公示性遂被剥夺。所有人与受托人之间虽有返还之约定,但该约定既然无从公示,因此经第三人取得该物时,所有人就只能向作为受托人的相对人请求赔偿。

  从欧陆的法律演变史看,随着罗马法的复兴,它取代了日耳曼法重新获得强势地位。但其后,由于交易需要,“以手护手”原则又被重新采用。学术界公认的一个观点是,此原则为近现代各国民法普遍确立的善意取得制度(也称“即时取得制度”)之滥觞。

  笔者在这里不想讲更多国外的立法和我国的旧规定,只想向大家介绍我国2007年《物权法》出台以后的善意取得制度研究的新进展。目前,在中国法学界,特别是在司法实务界,由万国培训学校名师、中国人民大学博士后、“民法王牌”李建伟先生主张的对善意取得的认识,无疑具有很重的份量。

  他认为:善意取得是物权法中一个牵一发而动全身的内容。在讲这个问题之前,让我们先来看一个古老的故事:甲将自己的手表交乙保管,那么乙保管期间对该手表没有债权,但对该手表享有处分权。而乙转手将该手表卖给丙。善意取得的适用前提或者叫发生必须基于无权处分而取得,与狭义无权代理、表见代理无关。

  善意取得的构成要件:一是丙必须是善意的,不知情。二是丙是有偿的,排除乙、丙之间赠与合同(的成立)。三是丙必须一个人完成动产交付和不动产登记。四是乙、丙之间的合同,只有乙无处分权这一个瑕疵,其他都是有效的(如毒品不适用善意取得,彩电、洗衣机则可以)。五是对象要特定。按物权法106条-108条的规定,对动产(的善意取得)是有严格限制的,只能是委托占有物,而非脱离物。而对不动产则没什么(太多)限制。

  再来看物权法对动产善意取得的限制。动产善意取得只限于委托占有物,而不适用于脱离物。委托占有物包括保管、仓储、委托、试用买卖、租赁、融资、租赁、借用等几种合同的标的物,这几种情形都适用善意取得。对此,有个考生的总结贴写得很好,推荐大家一读:“动产善意取得,仅限于有权占有、无权处分”。这八个字意义非凡!脱离物包括遗失物、埋藏物和隐藏物、盗赃物三种情形。遗失物包括失散的饲养动物。埋藏物、隐藏物,如把文物挖出来卖掉了。盗赃物,根据刑法,这里的盗赃物不仅限盗窃物,还包括抢劫物、抢夺物、侵占物、职务侵占物、贪污物、受贿物、挪用物等等。以上几种情形都不适用善意取得。(此外,货币和无记名有价证券也不适用善意取得。)

  不动产原来不进入善意取得的司法范畴,但实践中确实有它的必要。这次物权法105条作出了规定。现在看看不动产善意取得在中国有哪几种情形:

  第一种情形是夫妻共有财产。这在我国是会发生的。

  如1、甲、乙是夫妻,婚内买了一栋房子,无论登记在谁的名下,我们都公认为共同财产。如登记在丈夫乙名下,登记所确认的所有权就属于丈夫乙一个人。这就产生了差别!这时如丈夫乙背着妻子甲把房子卖给丙,并办理登记手续。这时,丈夫通常属于恶意的,与妻子同床异梦,妻子甲浑然不知。事后妻子甲才发现,甲当然可以未经其同意,该合同属无权处分合同,她可主张该合同无效,房子权属变更(恢复原状)。但丙如奋起保护自己的所有权,丙就可主张这个房子善意取得。

  2、甲、乙是夫妻,房子登记在乙的名下,卖给第三人丙了。其实甲当然是知道的。但后来甲硬说自己不知道,房子拆迁了,他就跳出来,要求向法院撤销合同,无效。他想把房子再要回去,他们愿意把原来的房款退给丙。所以我们更要保护丙。如何保护丙?适用善意取得。结果并可能陷于被动的无法举证甲知道。但现在北京这种夫妻狼狈为奸、待转空房的事情很难发生,在北京卖房子的话,光拿身份证,根本不给你办。卖房子时必须拿着户口本才能给你办过户手续。拿户口本想知道你的婚姻状态。如果显示你结婚了,你一个人根本办不了,必须有你和配偶的共同签名。那么如果我的老婆在国外,我是否可以代理卖房?当然可以,要有授权,授权委托书要公证!

  第二种情形是甲买的房子,但基于某种不足与外人道的原因,登记在亲戚朋友乙的名下,这房子很可能不是甲住的房子,很可能甲投资的房子。但如果甲不采取非常严厉的防范措施,乙很可能背信弃义于甲,拿着房产证,将这个房子转手卖给别人,然后卷款潜逃。但现实中一般很难发生,甲可采取两种防范措施,一是:甲可以在登记时,要乙写一份保证书,保留在甲的手里;二是:将该房产证拿在甲自己手里。这样就增加乙背着甲卖房的难度。

  第三种情形是甲的房子,甲又卖给乙,6月1日办理了过户手续;乙将房子卖给了丙,9月1日办理了过户手续。但几个月后,甲、乙之间的合同又被宣告无效,甲能否从丙手中追回房屋?不能!因为丙可主张善意取得。“几个月后,甲、乙之间的合同又被宣告无效”,说明甲没有房屋所有权,而乙9月1日卖房给丙,属无权处分。但经当地机关,毕竟是办在乙的名下,故乙卖给丙,丙有充分理由相信乙就是房子的所有人。故丙可适用善意取得。

  然后,看看善意取得的效力(效果):依照前面乙构成善意取得的要件的叙述,这里:

  1.甲丧失所有权

  2.丙取得所有权。这种取得应该是原始取得。为何是原始取得?稍后就讲。

  3.甲、乙之间发生损害赔偿之债。这只是李老师个人看法。对于甲乙之间债的性质,学界众说纷纭,有的认为是侵权损害赔偿之债,有的认为是不当得利之债,有的认为是违约之债。对此,我们不用关注。

  现在我们要问,乙、丙之间的合同是何状态?对此学界也存在争议。李老师个人认为是无效的。

  再回到前面多次提到的问题:丙为何算是原始取得?

  李老师的理解是:1.丙取得所有权与乙、丙之间的合同无关,而是依法律特别规定。