宁夏回族自治区物业管理条例
宁夏回族自治区人大常委会
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告
第八十一号
《宁夏回族自治区物业管理条例》已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2010年12月3日通过，现予公布，自2011年2月1日起施行。
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会
二〇一〇年十二月三日
宁夏回族自治区物业管理条例
（2010年12月3日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主及物业管理各方的合法权益，改善居民生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于自治区行政区域内物业服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者负责物业监督管理工作的部门（以下统称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
环保、价格、规划、公安、民政等有关行政主管部门，依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。
街道办事处、乡（镇）人民政府在房地产行政主管部门的指导下，具体负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，协调物业管理工作。
第二章 前期物业管理
第四条 建设单位在销售房屋前，应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。
第五条 对物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，建设单位应当严格按照国家和自治区有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
第六条 建设单位应当为新建住宅物业配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积在五万平方米以内的，按不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；
（二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按不低于千分之二的标准配置；
（三）位于地面以上一至二层，具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能，可直接投入使用。
物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置、配置等规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
第七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，签定前期物业服务合同，进行前期物业管理。前期物业服务期限一般不超过两年。
建设单位承担前期物业服务责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
建设单位销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
第八条 建设单位可以邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项，提出与物业管理相关的建议。
建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第九条 办理前期物业承接验收手续，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的复印件、附图；
（三）竣工验收报告以及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
（四）设施设备的出厂随机资料（包括出厂合格证明），安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）业主名册；
（七）物业管理必需的其他资料。
建设单位应当在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分的范围，并应当写入《房屋买卖合同》。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止或者解除前期物业服务合同时，将物业服务用房以及上述资料移交业主委员会。
第三章 业主、业主大会与业主委员会
第十条 房屋的所有权人为业主。
业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。
第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。
第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第十三条 未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府协助业主决定有关事项。
第十四条 物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。
筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。
第十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）选聘、解聘物业服务企业;
（五）筹集和使用物业专项维修资金；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市、区）房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责：
（一）执行业主大会的决议、决定；
（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。
业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。
第十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不履行业主义务的；
（三）不再具备业主身份的；
（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（七）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。
过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。
第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立一个业主大会。
不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。
第四章 物业服务
第二十一条 业主委员会根据业主大会的决定，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当包括下列事项:
（一）物业管理区域范围以及基本情况;
（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理;
（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）物业服务质量标准;
（七）物业服务费用收取标准和方式;
（八）物业档案资料的保管；
（九）物业服务合同期限;
（十）双方的权利义务;
（十一）违约责任；
（十二）物业服务合同终止、解除条件；
（十三）其他事项。
正式签订合同前，业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示，公开征求业主的意见，并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。
物业服务合同签订后，物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，或者以电子邮件等形式告知业主，业主有权进行查询。
物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。
第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十三条 物业服务合同期限届满前九十日内，业主委员会应当召集业主大会会议，决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当重新选聘物业服务企业，于合同期限届满前九十日内告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前九十日内告知业主。
提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府。
第二十四条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物：
（一）本条例第九条规定的材料；
（二）物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
物业服务合同终止前，或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第二十五条 物业服务企业可以将清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，过半数业主可以决定将专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十六条 物业服务企业应当按照国家和自治区有关物业服务规范和标准，以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。
第二十七条 物业服务费用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。
实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的，物业服务企业应当及时答复。
第二十八条 旧住宅区、分散小区的业主将物业服务承包给物业服务企业的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当协助承包合同的签订并监督履行。
旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等，根据物业的具体情况，由过半数主业或者业主代表、承包人和街道办事处、乡（镇）人民政府共同商定。
第二十九条 物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。
第五章 物业的使用与维护
第三十条 物业管理区域内，禁止下列行为：
（一）违法修建建筑物、构筑物，或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观；
（三）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；
（四）损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备；
（五）擅自改变房屋设计用途，影响相邻关系人的生活；
（六）存放、铺设超负荷物品；
（七）发出超过规定标准的噪音；
（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（九）擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（十）随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物；
（十一）损毁树木、园林；
（十二）违规饲养动物影响他人正常生活；
（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款行为之一的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后，应当依法处理。
第三十一条 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并及时向社会公开。
物业服务企业违反有关规定和物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业履行物业服务合同约定义务的，业主应当按时交纳物业服务费用，不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第三十二条 业主应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金，用于建筑物保修期满后住宅和物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
专项维修资金应当统一归集管理、使用，专户储存，每年公布一次收交、使用、节余情况，并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政主管部门的监督管理，不得挪作他用。
第三十三条 专项维修资金属于业主所有。有下列情形之一的，按照有关规定使用专项维修资金：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）更换电梯或者电梯故障危及人身安全的；
（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（六）对消防设施设备维修、更新、改造的。
业主转让物业时，应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。
第三十四条 利用业主共有部分进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。共有部分产生的收益应当公开，并纳入专项维修资金专户或者由业主大会决定其用途。
第三十五条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物以及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助、配合。
在物业保修期内，业主专有部分或者共有部分存在质量问题的，建设单位应当及时进行维修或者更换。房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。
第三十六条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；
（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；
（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。
因物业服务企业的过错，造成共有部分未到维修、更新年限需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。
第三十七条 共有部分维修、养护、更新、改造时，相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。
因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等责任。
第三十八条 住宅装饰装修工程开工前，业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查、监督。
第三十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。在满足业主、物业使用人的需要后，可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。
停放车辆的，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆正常通行。
第四十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向物业管理区域内的最终用户收取费用，并依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十一条 业主空置物业的，应当告知物业企业，并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生；影响其他业主正常生活，造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
物业空置期间，不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间，物业服务费用的缴纳数额由业主委员会与物业服务企业商定。
第六章 管理措施
第四十二条 自治区住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业服务标准和规范，并定期向社会公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等，建立物业管理投诉受理制度，定期对其服务质量进行考核。
市容、公安、环保、卫生等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理。
第四十三条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集，街道办事处、乡（镇）人民政府，居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加，共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。
第四十四条 县级以上人民政府应当加强物业服务监督管理，建立重大物业纠纷处理应急机制，及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。
发生群体性或者重大物业管理纠纷时，房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行教育疏导，及时妥善处理，并向县级以上人民政府报告，不得推诿、敷衍、拖延。
第四十五条 发生物业服务争议的，应当协商解决，也可以向人民调解组织申请调解。
人民调解组织应当按照有关规定，及时受理、调解物业服务争议，并督促当事人履行调解协议。
第四十六条 县级以上人民政府应当加强对旧住宅区、分散小区内的道路、照明、绿地以及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备建设改造，并将其纳入城乡建设规划。
第四十七条 房地产行政主管部门应当采取各种形式，开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。
街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会，应当将物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传，作为社区建设工作的重要内容。
第四十八条 价格行政主管部门应当加强对物业服务企业收费项目、标准执行情况的监督，定期发布物业服务成本信息，及时查处违反规定收取物业费的行为，并适时调整物业收费标准。
第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。
第五十条 违反本条例规定，建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财物的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款。
第五十一条 违反本条例规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十二条 违反本条例规定，物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
第五十三条 违反本条例规定，物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自改变物业服务用房用途的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十四条 违反本条例规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任：
（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；
（二）损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共用设施设备的，个人处以一千元以上一万元以下罚款；单位处以五万元以上二十万元以下罚款；
（三）擅自利用业主共有部分进行经营活动的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第五十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十六条 房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府及其工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第八章 附 则
第五十七条 本条例中，下列专业用语的含义是：
（一）共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等；
（二）共用设施设备，包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等；
（三）共有部分，包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场（车库）、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。
第五十八条 本条例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日宁夏回族自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》同时废止。
于润龙“非法经营黄金案件”应遵从“日落条款”而宣告无罪
吉林法院十年后再次重审“于润龙非法经营”案，于润龙的家人委托北京市世纪律师事务所郭增忠、张生贵律师担任再审程序的辩护人，两位律师参加了2012年9月18日的法庭审理，经过阅卷、会见被告人，辩护律师从三方面建议法院依法宣告于润龙无罪并释放。
一、终审宣告无罪后第七个年头，中院撤销两判发还重审，违反刑事诉讼法规定的上诉不加刑原则：
2004年因被告人于润龙非法经营罪被一审法院免予处罚，于润龙不服【2003】丰刑初字第218号刑事判决，上诉至吉林中院，2005年7月22日吉林中院以（2004）吉刑终字第104号刑事判决“撤销（2003）丰刑初字第218号刑事判决，宣告于润龙无罪，该判决发生法律效力七年后，中级法院院又以（2012）吉中刑再字第4号刑事裁定书发回重审，4号裁定系典型的未审先裁，不能成为重审程序的参照。
吉刑终字第104号刑事判决结果符合法律规定，对全案基本要件事实和适用法律问题做了客观评判，论证有理有据，裁判要旨分析到位，判决结果符合法律，贵院可适时明鉴。
再审裁定关于“原判决事实不清楚或者证据不足”的判定，明显缺乏法律依据。终审法院针对无罪判决，在即无抗诉又无受害方指控的前提下，撤销两审发回重审的程序貌似依法，实质是破坏了《刑事诉讼法》基本原则，如果重审维持原来“免予处罚”的判决，明显违背法律规定；若按终审判决的结论制发无罪判决，再审裁定却认为“原判决事实不清，证据不足”，再审裁定里所指的“原判决”究竟指“一审”还是“二审”无法明确。再审裁定仅仅是摘抄“发回情形”的程序性条文，随意指令再审，暴露出再审裁定的过度随意。
重审程序当中只所以强调此问题，目的在于期望重审法院能够坚持以事实为根据，依法律为准的基本原则，使其做出的司法裁判经得起历史考验。
法院深知被告人多年索赔黄金的主张，面对问题不是想办法妥善解决，反而利用手中司法权利裁判被告人，用一个违法的4号裁定改变另一个合法的104号判决，牺牲被告人合法权益为代价，破坏法律的严肃性。吉中刑再字第4号刑事裁定书适用《刑事诉讼法》第一百八十九条第（三）项为据，显系适用法律错误。依据《最高法刑事诉讼法若干问题的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百零八条、第三百零九条规定，人民法院按照审判监督程序重新审判的案件，应当对原判决认定的事实、证据和适用法律进行全面审查；如果原来是第二审案件，应当依照第二审程序进行审判，所作的判决是终审的判决。依据《最高院关于刑事再审案件开庭审理程序的具体规定》，本案不属于书面审理的情形，必须公开开庭审理。2012年8月13日，同一天分别作出（2012）吉中刑监字第25号再审决定、（2012）吉中刑再字第4号裁定，期间如何召开审委会讨论再审决定？如何开庭再审？审委会的讨论决定程序与合议庭再审庭审程序何以同期完成？确定开庭时间及送达开庭传票的程序均被删除；同一天丰满区法院又要向公安送达逮捕文书。依据刑事诉讼规定，再审开庭应当通知公诉人到庭，必须告知和保障被告人委托律师的权利，而4号裁定及再审程序自始没有保障被告人的辩护权，没有预留被告人或其亲属委托辩护人的时间，重审时被告人明确声明二审法院根本未对本案进行重审，未能展开或落实至关重要的“开庭”、“辩护”、“宣判”等法定程序，只能说4号载定仅仅是填单转办，不是依法再审。再审裁定中本院认为的“原判决事实不清楚或者证据不足”并非庭审查实，是随便找个借口将于润龙当成皮球一样踢给基层法院，辩护律师真诚期望一审法院不要再踢回，请法院认真司法，切实解决问题，保障基本人权，保住司法底限。
2012年3月14日修订《刑事诉讼法》第二百二十六条规定，第二审人民法院审理被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件，不得加重被告人的刑罚，第二审人民法院发回原审人民法院重新审判的案件，除有新的犯罪事实，人民检察院补充起诉的以外，原审人民法院也不得加重被告人的刑罚。“上诉不加刑”是刑事司法的一项基本原则，本案重新审理程序中，公诉机关既无新证据，又无新的犯罪事实或补充起诉，一审法院依法应当坚持重审不加刑原则，宣告于润龙无罪。
二、国务院明令取消黄金统购统配行政许可后，于润龙购售黄金的行为失去法定犯罪客体，应当宣告其无罪：
《刑法》第十二条规定了从旧兼从轻的基本适法原则，于润龙的行为确因行政法规的改变，不能再按非法经营罪处理。2005年5月19日，最高人民法院法研（2005）80号《关于非法经营黄金案件移送起诉期间国务院出台国务院关于取消第二批行政项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定如何适用法律问题的答复》规定，国务院（2003）5号文件发布后，个人收购、销售黄金的行为，不构成非法经营罪，该文件发布前的行为，应按照《刑法》第十二条规定的从旧兼从轻处理的原则，不以非法经营犯罪论，在法院判决前，公诉人应当撤回案件。
《刑法》第二百二十五条规定，非法经营罪侵犯的“客体”是国家限制买卖的物品和经营许可证的市场管理制度；“客观方面”表现为“未经许可”经营专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品，以及从事其他非法经营活动，扰乱市场秩序，情节严重的行为。构成非法经营罪，至少要具备三个要件：必须有违反法律、法规进行经营的行为；必须是违反国家规定；必须是情节严重。而违反法律法规或国家规定，专指法律和行政法规，“人民银行”的各种办法、细则、规定等不能成为认定本罪的法律依据，否则将扩大本条的适用范围，不符合罪刑法定原则，应当引起审判法院的充分注意。
涉案黄金虽然属于国家通过行政许可限额配售的物品，但在2003年2月27日以后，由于国家明令取消限额配售行政许可制度，意味着放开了黄金收购限制，无须行政许可配售的物品，黄金收购行为不再受国家管控限制，被告人收购转让黄金的行为不构成犯罪，因此不再按非法经营罪对待。
三、确保无罪的人不受刑事追诉的诉讼制度理应得到全面贯彻，刑事司法不能带有任何情绪或好恶：
刑事诉讼事关公民的自由、财产等重大权利，任何不当因素的介入哪怕是最小的、潜在的介入都可能妨碍司法公正的实现，辩护人真诚期望司法排险各种干扰，预防错误裁判。本案被告人被宣告无罪后，即没有抗诉，也没有申诉，法院撤销两审发回重审确有不当，重审程序中公诉方没有新证据，没有增加公诉事实，公诉方仍旧错误理解人民银行关于“不适于个人”的答复意见配合审判程序，极为不当的，公诉机关理应依照最高人民法院《关于非法经营黄金案件移送起诉期间国务院出台国务院关于取消第二批行政项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定如何适用法律问题的答复》意见撤销本案。于润龙的行为在一审前确因法律变化，不能被认定为犯罪行为。
依据刑法规定司法在打击犯罪的同时，必须保障无罪的人不受追究，不能使本该无罪的人受到枉法裁判。刑事司法实践应当以防止无辜者被错误定罪为中心，近年来全国各地陆续曝光的一些重大刑事错案，严重损害了司法公正性和权威性，无论对个人还是地方司法，带来的后果都是灾难性的，人们会因此丧失对司法的信任，不利于实现社会公正与和谐。如何避免、减少错案的发生一直是人们高度关注的重要话题，本案重审裁判无疑会成为新的聚焦。如果遵循正当的司法程序，发现和纠正错案的机率就会大大强化，如果从照顾相关部门的情绪出发而消极对待刑事司法，一定程度上就必然引发错案。虽然说，发现错案和纠正错案的渠道是偶然的，但其中有必然因素，刑事错案往往会涉及到相关人员的责任追究问题。于润龙非法经营案件存在着“有罪”与“无罪”这一根本问题的定性，更多地体现在程序问题方面，在这一方面出现问题确实不能为现代文明社会所容忍。看来本案被中级法院依照有罪推定的思路发回重罪，其中的成因超出了法律制度本身，原因不是独立存在的，有着相关部门错综复杂的交叉作用，但某种意义上看，本案只有个性的一面，案情事实简单，在法律上本不该出错，依据现行刑事司法规定，案件事实认定和法律规定都十分确定，在特定的时空环境里必然无罪，只所以七年后重审，难免打上了个别部门利益争锋的烙印，大多由于被告人持续索要被扣百公斤黄金的背景作用促成，其中有着权力机关的爱憎喜怒等情绪的干扰，但辩护人同时相信，司法审判当中也不可能出现整齐划一的有罪意见，必然存在着不同看法，希望有这样的思维能够顶住压力，影响着对案件的最终判断。如果出现人为因素大于法律因素，在法外大行有罪推定或主观臆断，这将是司法的悲剧重演，我们不希望错案的发生受到司法机关的情绪和憎恶操控。当下的刑事司法，已经逐步改变着“重打击、轻保护、重实体、轻程序”的特权意识，多年前宣告无罪的案件被按有罪重审，这是不当重审，是违法重审，非常规式撤销无罪宣告的裁定，本身反映或暴露了司法机关的严重失误，这样的结果把好的法律沦为错案的帮手。
对于润龙的重审是片面而不公正的审判，是带着结论找根据的重审，有司法报复之嫌。正值于润龙索要黄金期间，司法机关带着情绪重审，必然会使偏见渗透到案件当中，依赖非理性的思维因素选择性司法，忽略现行法律，必然导致差错。在于润龙被宣告无罪后，不断主张合法财产的当口，司法机关采用地道式视野撤销无罪宣告，用偏见手法拘人重审，把司法审判程序演绎成有罪推定，而不是为被告洗刷罪名的过程，这是一个令人恐怖的推理方式，公、检、法配合有余而制约不足，联盟排斥辩护观点，使得原本就处于弱势的被告人更加势单力薄，从免予处罚到宣告无罪，再到撤销发还重审，将当事人采取刑拘措施，实实在在地修筑一条有罪推定之路共酿错案，导致刑事诉讼偏离正确方向。
四、空白罪状的刑事司法中必须遵从和贯彻行政许可的“日落”原则：
所谓“空白罪状”是指立法者在刑法分则性条文中设置的部分或全部行为要件，需依赖其他规范性文件补充的构成要件类型，具体包括相对空白罪状和绝对空白罪状两种表现形态。空白罪状真正的行为要件不完全是通过刑法分则条文来描述的，而是由相关法规中的其他条款或者在其他制度中包含，从而导致行为构成与惩罚处于相对脱离状态，行为构成是包含在一种基本规定之中，而该规定涉及一种刑事辅助规定，因此，立法者在必须填补和充实空白构成的时候，将立法工作或多或少地交给行政管理机关，具体的犯罪构成要件完全不由刑法规定。行政许可设定依据的动态性和合法性无疑会影响非法经营罪的空白罪状要件的填补。我国在行政许可立法时采用了类似国外立法中的“日落”条款，为有效地解决法律与社会发展之间的脱节现象，许可法第二十条规定，行政许可的设定机关，应当定期对其设定的行政许可进行评价，对已经设定的行政许可，认为通过本法第十三条所列方式可以解决的，应当对设定的行政许可规定进行修改或废止，行政许可的实施机关，可以对已设定的行政许可的实施情况及存在的必要性适时进行评估，从罪刑法定原则所关涉的民主法治原法律明确性原则、法律专属性原则等角度加以追问。刑法只规定非法经营罪的法定刑，而由行政法规或其他制度来确定具体犯罪构成要件，从实质层面而言，空白罪状具体犯罪构成要件的确定完全由相关行政法规或制度来承担，因此，即使被参照的相关法规不是定罪量刑的直接依据，但事实上也决定着司法机关的具体定罪活动，《刑法》第二百二十五条将填补非法经营罪其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为的文件规定确定为“国家规定”，即《刑法》第九十六条涉及的全国人民代表大会及其常委会制定的法律和决定，国务院制定的行政法规、行政措施、发布的决定和命令，司法机关只能从这些文件中去寻找相关的违反规定的经营行为，不能从《行政许可法》第十五条规定有权设定行政许可的地方法规、部门规章或规范性文件中去寻找依据。从动态上说，一旦设定行政许可的依据被撤销或者失去效力，某种非法经营行为是否还应按非法经营罪处理，就应当按照《刑法》第十二条的规定确立的从旧兼从轻原则处理。国务院于2003年2月27日以国发（2003）5号文件发布了《国务院关于取消第二批行政许可项目和改变一批行政这批项目管理方式的决定》，其中涉及黄金审批项目共四项，即停止执行关于人民银行对于黄金管理的收购许可、黄金制品生产加工批发业务审批、黄金供应审批、黄金制品零售业务核准四项制度，决定发布前的个人经营黄金的行为，现在审理时就应当依照从旧兼从轻的原则处理，决定发布后个人没有办理任何手续而经营黄金的行为，因不再侵犯特定主管部门的许可制度，不能继续适用《刑法》第二百二十五条以非法经营罪处罚。
