题记：南方网题为《深圳一大厦产权到期政府将收回 上千业主成租客》（http://gd.news.sina.com.cn/news/2011/07/25/1163142.html）的新闻我们团队的关注。难道深圳在开法律的玩笑吗。
作为“阳光政府征收搬迁法律实务研究中心”首席律师，我旗帜鲜明地认为：原深圳市规划国土委规定土地出让年限期满后政府将无偿收回没有法律依据，合同条款无效，从法理上来说，“金桃园小区将成全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”的可能性近乎零。
一、原合同条款因无法律依据或违反法律的强制性规定而无效。
“原深圳市规划国土委在转让土地时，曾明确规定土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。该条款是无效条款，分析如下：
《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
对于国有土地使用权出让合同属于行政合同还是民事合同，学界有争议，目前尚无法律或者司法解释明确规定，2003年最高人民法院召开的行政审判工作会议上的报告中指出，审理行政合同案件，法律有特别规定的，适用法律的规定，没有规定的可以适用《合同法》的规定。王达教授参与了当时的会议。笔者认为应当按照行政合同处理，但无论按照行政合同还是民事合同，“原深圳市规划国土委”的规定（或合同约定）都是无效的：
如果按照行政合同处理，那么该案件属于行政诉讼案件，政府代表国家行使国有土地使用权的管理和监督，属于政府一方主体享有行政优益权的具体行政行为，具体行政行为必须有法律依据，不得超越法律之上行使权利。即，“原深圳市规划国土委”不得超越《物权法》第一百四十九条任意收回住宅建设用地使用权。
如果按照《合同法》处理，该案件属于民事合同，根据《合同法》第52条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”属于法律的强制性规定。即为无效合同，当然不发生法律效力。需要强调的是，本合同条款的无效和开发商是否撒谎没有直接因果关系。
二、深圳特区的地方性法规也不得和宪法、法律相抵触。对非国有财产的征收只能依据法律规定，深圳特区也不例外。
《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律：......（六）对非国有财产的征收......”本案涉及到对非国有财产的征收问题，只能通过制定法律进行规定，目前可以依据的法律主要是《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。
《立法法》第六十三条：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规......较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行......本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”根据该条规定，作为较大的市的深圳经济特区有权制定深圳市的地方性法规，但不得同宪法、法律、行政法规和广东省的地方性法规相抵触。
《立法法》第六十五条:“经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。”根据该条规定，深圳作为经济特区享有授权立法的权利，其前提是必须有全国人民代表大会的授权。目前，全国人民代表大会并无此授权。
根据新闻显示的信息：“土地使用者必须遵守市规划国土局签发的《深圳特区土地使用权合同书》及其《土地使用规则》的规定”，仅仅依据这两个文件“无偿收回土地使用权”显然是不合法甚至是荒谬的。那么这两个文件的背后是否有深圳特区更高一级的特区立法，还要做进一步的探究，即便有，根据上述分析，也必须经过授权才能立法，否则，属于违法的抽象行政行为。
三、退一步讲，即便合同到期，本案的性质也只能是国有土地上房屋的征收和补偿问题。应当依据《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规对被征收人进行补偿安置。
法律没有直接规定“土地出让年限期满后政府将无偿收回”。
《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”根据《物权法》的规定，对于住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；因此本条可以理解为更倾向于针对非住宅建设用地使用权期间届满的规定。根据本条规定，土地使用者只要在期间届满前一年申请续期的，除根据社会公共利益需要收回该副土地的，应当予以批准；如果不被批准，有且只能有一个理由，那就是必须是为了社会公共利益。现实中，土地使用证在期间届满前必定会申请续期的，除非其不知道或者没有被告知这个权利。从新闻所表现的事实是，该案中1000多户业主确实没有被告知权利。
据此，如果政府根据本条的规定收回土地，必须是为了社会公共利益，而为了社会公共利益的需要收回国有土地，属于征收范畴，必须适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
以上观点，如有不同意见，请来信探讨！
上海市电视剧制作管理暂行规定
上海市人民政府
上海市电视剧制作管理暂行规定
(1992年4月4日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布)
第一条 为了加强电视剧制作的管理，繁荣电视剧创作，提高电视剧质量，根据国务院《广播电视管理条例》和其他有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称的电视剧是指采用电子摄录手段制作的具有故事情节、向社会播放或者公开出版的下列电视节目：
（一）电视单本剧、电视连续剧、电视系列剧；
（二）电视小说、电视短剧、电视报道剧等。
第三条 凡在本市范围内制作电视剧，必须遵守本规定。
第四条 上海市广播电影电视局(以下简称市广电局)是本市电视剧制作的行政主管部门，其所属的影视音像管理处（以下称市影视音像管理处）负责电视剧制作的具体管理。
文化、新闻出版、工商等行政管理部门应当按照各自职责，配合广播电影电视部门做好电视剧制作的管理工作。
第五条 电视剧制作必须坚持为人民服务、为社会主义服务的方向，必须有益于社会主义精神文明建设。禁止制作内容反动、淫秽、色情、渲染凶杀暴力、宣扬封建迷信的电视剧。
第六条 制作电视剧的单位必须持有电视剧制作许可证（以下简称许可证）。许可证分长期许可证和临时许可证。无许可证的一律不得从事电视剧制作。
长期许可证有效期为3年。持证单位在许可证期满后需要继续制作电视剧的，应当在期满前1个月向原发证机关申请换领新证。
临时许可证按1部（包括系列集、连续集）1证的原则核发，仅限于所批准的电视剧在制作期间有效，对制作其他电视剧无效。
禁止个人制作电视剧。
第七条 申请制作电视剧的单位，必须按下列规定办理许可证申领手续：
（一）从事长期制作电视剧的单位，经其市级主管部门同意后，向市影视音像管理处提出申请，由市广电局审核批准并发给长期许可证。
（二）从事临时制作电视剧的单位，向市影视音像管理处提出申请，由市广电局审核批准并发给临时许可证。
第八条 申请长期制作电视剧的单位，必须具备下列条件：
（一）属专业宣传、文艺单位；
（二）有独立摄制电视剧的专业创作队伍，其中编辑、导演、摄像、录像等人员应当具有大专以上文化程度，或者具有初级以上文艺专业技术职称，或者曾参与3部以上在省级以上电视台播出的电视剧的摄制；
（三）有同时摄制2部以上电视剧所需的自备成套专用设备；
（四）有用于摄制电视剧的专项资金。
第九条 申请临时制作电视剧的单位，必须具备下列条件：
（一）属专业宣传、文艺单位；
（二）有区、县宣传工作主管部门审查通过的电视剧剧本；
（三）有制作该电视剧所必需的主要演职人员；
（四）有制作该电视剧所必需的专用设备和专用资金；
（五）有独立的银行帐户；
（六）与其他单位合作摄制电视剧的，应当提供合作摄制合同。
第十条 申请许可证的单位，必须在电视剧摄制前提出申请，摄制期间或者摄制完成后提出的，不予受理。
第十一条 持长期许可证的单位与非持证单位合作摄制电视剧，应当签订合作摄制合同。其中编辑、导演、摄像、录像、剧务人员应当以持证单位为主。
第十二条 许可证不得涂改、转让、租借。
第十三条 本市电视剧题材、选题的协调平衡工作，由市电视剧制作协调领导小组负责。电视剧的创作规划、剧目选题和成品带质量方面的管理，文化、新闻出版系统的单位由市文化局、市新闻出版局分别负责，广播电影电视系统或者其他系统的单位由市广电局负责。
第十四条 采取赞助性广告形式进行电视剧制作的，应当按本市文化艺术领域赞助性广告管理的有关规定办理审批手续。
在电视剧片头或者上下集之间制作广告节目的，应当按国家和本市广告管理的有关规定执行。
第十五条 电视剧摄制完成后，持有许可证的单位应当在电视剧录像带送其市级主管部门或者区、县宣传工作主管部门审查同意后15天内，将电视剧录像带1部报送市电视剧制作协调领导小组备案；并填写电视剧制作情况表，报送市影视音像管理处。
第十六条 电视台（包括有线电视台，下同）和音像出版单位只能播放、出版持有许可证的单位制作的电视剧；无许可证单位制作的电视剧一律不得播放、出版。
播放或者出版的电视剧，片首及片尾须标有电视剧许可证编号。
第十七条 外省市单位来本市摄制电视剧，应当持有所在省、自治区、直辖市广播电视管理部门颁发的许可证，并接受本市音像管理部门的监督、检查。无许可证的，本市单位不予接待。
第十八条 本市音像出版单位出版外省市持有许可证的单位制作的电视剧，必须经其市级主管部门审查同意。出版后15天内应当将该电视剧录像带1部报送市电视剧制作协调领导小组备案。
第十九条 市影视音像管理处有权对电视剧摄制过程进行监督检查，检查时应当出示行政执法证件。
发现下列情况之一的，市影视音像管理处应当收回许可证：
（一）因情况发生变化而不再具备制作电视剧条件的；
（二）领取长期许可证后，在有效期内连续6个月不摄制的；
（三）领取临时许可证后在批准的制作期间内不摄制的。
第二十条 对违反本规定的单位，由市广电局按照下列规定给予处罚：
（一）制作内容反动、淫秽、色情、渲染凶杀暴力、宣扬封建迷信的电视剧的，责令停止制作、播放和出版，收缴其完成片，并处以1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。
（二）对无证制作电视剧的，责令停止制作，没收从事违法活动的专用工具、设备和完成片，并处以1万元以上5万元以下的罚款。
（三）电视台播放无许可证的单位制作的电视剧的，责令停止播放，给予警告，没收违法所得，可并处以2万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。
（四）音像出版单位出版无许可证的单位制作的电视剧的，责令停止出版，并可处以1万元以下的罚款。
（五）转让或者租借许可证给其他单位、个人制作电视剧的，责令停止制作，并可处以2万元以下的罚款。
市广电局可以将本规定赋予的行政处罚权，委托市影视音像管理处行使。
制作电视剧违反广告管理规定的，由工商行政管理部门按照有关规定给予处罚。
第二十一条 凡拒绝、阻碍广播电影电视部门工作人员执行公务的，由公安部门按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。
第二十二条 收缴罚没款，必须开具市财政局统一印制的罚没财物收据。
罚没收入按规定上缴国库。
第二十三条 被吊销许可证的单位，从被吊销之日起，3年内不得重新申领许可证。
第二十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，行政管理部门可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第二十五条 本规定由市广电局负责解释。
第二十六条 本规定自1992年6月1日起施行。
