用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题
丁选旺
案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。
辽宁省老年人权益保障条例
辽宁省人大常委会
辽宁省人民代表大会常务委员会公告
第1号
《辽宁省老年人权益保障条例》已由辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第三会议于2008年8月1日审议通过，现予公布。本条例自2008年10月1日起实施。
辽宁省人大常委会
2008年8月4日
辽宁省老年人权益保障条例
（2008年8月1日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）
第一条 为保障老年人的合法权益，根据《中华人民共和国老年人权益保障法》和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称老年人是指六十周岁以上的公民。
第三条 每年农历九月初九为本省敬老日。
第四条 各级人民政府应当加强对老年人权益保障工作的领导。
县级以上人民政府负责老年人工作的机构，负责组织、协调、指导、督促有关部门做好老年人权益保障工作。
县级以上人民政府的有关部门在各自职责范围内做好老年人权益保障工作。
乡镇人民政府、城市街道办事处应当确定人员负责老年人权益保障工作。
第五条 国家机关、社会团体、居民委员会、村民委员会、企业事业单位和其他组织应当依法做好老年人权益保障工作。
第六条 各级人民政府应当对保障老年人合法权益和敬老、养老、助老成绩显著的组织、家庭或者个人给予表彰。
第七条 各级人民政府应当将老年事业经费纳入财政预算，并随老年人口数量的增长和经济社会的发展逐步增加对老年事业的投入；将老年人服务设施、福利设施和活动场所的建设纳入国民经济和社会发展规划，并同步实施。
在省、市发行的福利和体育彩票收益中，要有一定比例用于对老年事业的投入。
第八条 建立健全城乡社会养老保障制度，保障老年人的基本生活。政府有关部门应当为参加养老保险的老年人按时足额支付养老金。
第九条 建立覆盖城乡的医疗保障制度，保障老年人的基本医疗需要。政府有关部门制定城乡医疗保障办法，应当在缴费水平、报销范围和报销比例等方面对老年人给予照顾。
第十条 各级人民政府应当将城镇无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人的老年人，享受农村五保供养待遇的老年人或者享受城乡居民最低生活保障待遇的老年人纳入医疗救助范围。
享受农村五保供养待遇的老年人参加新型农村合作医疗，其个人需要交纳的费用由县级人民政府承担。
第十一条 各级人民政府推进养老保险和医疗保险的社会化管理服务，为参加保险的老年人领取养老金、报销医药费用和办理异地支付等提供便利。
第十二条 各级人民政府和社会组织鼓励、支持社会志愿者为老年人服务。
居民委员会、村民委员会应当支持老年人志愿者开展自我服务活动，及时反映老年人的合理要求，维护老年人的合法权益。
第十三条 各级人民政府发展养老服务业，建立和完善以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的养老服务社会化体系。
第十四条 各级人民政府应当对居民委员会、村民委员会、社会组织和个人兴办的老年公寓、养老院、敬老院、托老所等非营利性老年服务机构给予优惠政策等支持。鼓励社会力量投资老年人服务业，开发老年人用品。
第十五条 对因家庭遭受突发事故或者因不可抗拒突发情况造成生活特别困难的老年人，县级以上人民政府应当及时给予应急救助。
第十六条 各级人民政府应当将城市低收入住房困难的老年人家庭优先纳入住房保障范围，为享受农村五保供养待遇的老年人提供符合基本居住条件的住房，对享受农村居民最低生活保障待遇的老年人家庭给予住房援助。
对老年人居住的产权房拆迁安置，应当考虑老年人的合理要求，给予照顾。
第十七条 对无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人的老年人，供暖单位应当保证供暖，县级以上人民政府应当按照规定的取暖面积承担供暖费用。
第十八条 各级人民政府应当为发挥老年人的优势和特长创造条件。鼓励老年人根据社会需要，在自愿和量力的情况下参与社会活动。
第十九条 各级人民政府应当采取措施，保障老年人接受继续教育的权利，鼓励和支持社会力量兴办老年学校。
第二十条 各级人民政府鼓励和支持开展适合老年人的文化、体育、娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活。
第二十一条 居民委员会和村民委员会应当设立老年人活动场所。
非营利性老年人福利机构和居民委员会、村民委员会设立的老年人活动场所的水、电、燃气、供暖、固定电话、有线电视等费用，应当按照当地居民生活收费标准收缴。
第二十二条 城市居住区应当建设适合老年人活动的配套设施。
第二十三条 报刊、广播、电影、电视和网络等应当积极开展敬老、爱老、助老宣传，开办老年人专题节目或者栏目。
第二十四条 享受农村五保供养待遇的老年人去世，按照国家规定办理殡葬事宜。享受城乡居民最低生活保障待遇的老年人去世，其亲属或者单位凭有效证明和身份证明办理殡葬事宜，殡仪服务机构应当减免基本服务费用。
第二十五条 老年人享受以下优惠或优待：
（一）老年人到公立医疗机构就诊免收普通门诊挂号费；对未参加城镇基本医疗保险或者未纳入新型农村合作医疗制度的七十周岁以上享受城乡居民最低生活保障待遇的老年人，住院期间的手术费、普通床位费、单项单价（基准价）百元以上的检查费，按不超过70%的价格收取。提倡其他医疗机构对老年人就医给予优惠和照顾；
（二）未满七十周岁的老年人，乘坐城市公交车享受半价优惠，七十周岁以上的老年人享受免费优待；
（三）收费的公共文化、教育、科技、体育设施和公园、园林、旅游景点等公共场所，应当为未满七十周岁的老年人优惠开放，为七十周岁以上的老年人免费开放；
（四）县级人民政府对九十周岁以上老年人定期给予生活补贴。
老年人凭省负责老年人工作的机构统一制作并免费发放的证件，享受优惠或者优待。
本条第（二）、（三）项适用在本省的外埠老年人。
公益性事业单位执行本条规定，对老年人实行优惠优待所减收的费用，由省、设区的市、县级人民政府财政部门给予保障。具体办法由省人民政府另行规定。
第二十六条 医疗、交通等公共服务机构，应当为老年人设置优待服务窗口和通道，或者采取其他优待服务措施。
第二十七条 设区的市、县级人民政府根据当地的实际情况，可以扩大老年人享受优惠优待的范围，增加老年人享受优惠优待的内容。
第二十八条 农村老年人不承担乡、村公益性筹资、筹劳任务。
第二十九条 赡养人之间对赡养义务有争议或者老年人提出要求的，赡养人或者被赡养人所在的居民委员会、村民委员会应当主持签订赡养协议，并监督赡养协议的执行。
赡养协议的内容，根据实际情况和当地经济社会发展状况拟订、调整；赡养标准不得低于当地居民平均生活水平。
第三十条 赡养人应当在经济上供养老年人，保证老年人的正常生活需要。老年人的生活水平应当优于家庭其他成员的平均生活水平。
赡养人不得以放弃继承权、老年人婚姻关系变化等理由，拒绝履行赡养义务。
赡养人应当在生活上照顾老年人。对患病、生活不能自理的老年人，赡养人应当承担所需费用，履行护理、照料责任。
第三十一条 赡养人应当履行对老年人的精神慰藉义务,与老年人不在一起居住的，应当经常问候、看望。
第三十二条 成年子女不得强迫老年人提供经济资助。
第三十三条 子女应当尊重老年人的婚姻自由，老年人有权携带自有财产再婚；赡养人及其家庭成员、亲属不得以老年人的婚姻关系发生变化为由，强占、分割、隐匿、损毁属于老年人的房屋及其他财产，或者限制老年人对其所有财产的使用和处分。
第三十四条 赡养人不履行赡养义务或者虐待老年人的，赡养人所在单位或者居民委员会、村民委员会应当给予批评教育，责令改正；情节严重的，居民委员会、村民委员会应当及时向有关部门反映情况；老年人提起诉讼的，居民委员会、村民委员会应当支持、帮助老年人向人民法院提起诉讼。
第三十五条 人民法院对老年人提出的赡养费、养老金、退休金等涉及老年人生活权益的诉讼，应当优先审理、优先执行；对交纳诉讼费确有困难的，可以缓交、减交或者免交。
法律援助机构应当适当放宽对老年人提供法律援助的标准和范围。
第三十六条 不履行保护老年人合法权益职责的部门或者组织，其上级主管部门应当给予批评教育，责令改正。
国家工作人员违反本条例规定，致使老年人合法权益受到损害的，由其所在组织或者上级机关责令改正，或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 本条例自2008年10月1日起施行，1988年7月30日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《辽宁省老年人保护条例》同时废止。
