您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

关于转发丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法(试行)的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 16:10:17  浏览:8648   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

关于转发丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法(试行)的通知

浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法(试行)的通知

丽政办发〔2006〕64号



莲都区人民政府,市政府直属各单位:
  市建设局制定的《丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法》(试行)已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。


      二○○六年六月二十三日


丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法(试行)
(市建设局 二○○六年五月二十日)


  第一条 为了提高房地产市场透明度,规范商品房预(销)售行为,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 丽水市莲都区行政区域内新建商品房的销售(包括预售和现售,下同)均应按本办法规定进行合同网上备案和登记。
  第三条 市建设行政主管部门负责商品房销售合同网上备案和登记的组织实施及相关管理工作。
  第四条 房地产开发企业(以下简称开发企业)在申请商品房销售许可前,应当委托有资质的房产测绘机构进行商品房面积预测。
  开发企业可以分批申请商品房销售许可,最小应以自然幢为单位。在申请商品房销售许可时,需办理网上用户认证手续,并根据规划、国土资源等部门批准的指标在网上录入相关信息。
  第五条 在商品房销售许可核准之前,市建设行政主管部门应根据企业提供的信息,在丽水市透明售房网上进行预告。主要包括下列信息:
  (一)商品房销售许可相关信息,开发企业名称、楼盘名称、楼盘坐落、房屋类别;
  (二)商品房的楼盘表,包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数、总层数以及具体房号清单;
  (三)房地产抵押、查封等权利限制情况;
  (四)商品房销售示范合同文本,包括经备案的补充条款。
  第六条 正式销售前,开发企业应对拟销售楼盘的预售许可证号、基准价、楼房加价系数(包括楼层系数、朝向系数、景观系数)、销售时间、销售地点等内容在网上公告,公告期不少于三天。
  第七条 商品房销售合同统一使用省建设厅和省工商局联合制定的示范合同文本。开发企业需要对示范合同文本进行修订的,应当向市工商局备案后再进行网上公示。
  第八条 商品房销售基准价在开发企业申请商品房销售许可登记后,不得随意调整,禁止标价外随意加价,企业优惠折扣率除外。开发企业需要调整其销售基准价的应向市建设行政主管部门登记备案,并即时在网上操作系统中进行变更。
  第九条 开发企业在申请商品房销售许可时,可申请部分房源为自留房源。自留房源必须在开盘后一个月内明确其产权归属或在自留房源取得房屋所有权证后方可销售。凡已在网上公布的可供销售的商品房,购房人要求购买的,开发企业不得拒绝。
  第十条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本,协商拟订合同条款。合同经当事人双方确认后,打印书面合同,双方在合同上签名(章)后,通过网上操作系统即时备案。
  第十一条 开发企业传送商品房销售合同后,由网上操作系统自动生成并进行合同编号,同时在商品房楼盘表内自动显示该套商品房已销售。
  第十二条 销售合同网上备案后,在购房人取得房屋产权证前,合同主体不得变更。
  预订商品房,必须使用实名制,预订时购房者或者代理人必须持购房者的有效身份证明;预订后,在签订商品房销售合同时主体不得变更。
  预订的商品房必须在15日内通过网上操作系统办理商品房销售合同网上备案手续;超过15日未签订商品房销售合同的,预订自动取销,网上操作系统商品房楼盘表内恢复显示该单元(套)商品房为可售房源。
  第十三条 当事人双方协商一致,需要解除商品房销售合同的,应当到市政府行政审批中心房管窗口申报,经市建设行政主管部门办理退房手续后,方可正式解除。所退房源必须另行公开销售,开发企业应在销售前再次网上公告。公告内容包括该商品房的坐落、幢号房号、建筑面积、附属的车库(位)和杂物间的面积,开发建设单位,单位房价和总价款,交付使用日期,销售地点、日期,报名地点、报名截止日,售楼处电话等。公告日期不少于五天。公告期间,开发企业应公开信息,便于公众查询。
  需购买所退房源的对象,统一向市政府行政审批中心房管窗口申报,公告期满后购房对象超过二人及以上的销售应以公开摇号或抽签的方式进行,由开发企业会同窗口管理人员组织销售,公证机关进行现场公证。
  若公告后无人报名,开发企业再确定房价应重新申报、公告。
  开发企业与该商品房买受人签订合同的总价款等内容应与公告相一致。通过网上操作系统重新备案。
  第十四条 对违反本备案登记办法的及其他违规销售行为的开发企业,将依照房地产管理的有关法律法规严肃查处,载入该企业的信用档案,并在网上公示。
  第十五条 市地理信息中心应提供网上公开查询服务。
  第十六条 本办法从发文之日起施行。由市建设行政主管部门负责解释。


下载地址: 点击此处下载
对最高法、北京、浙江4个瑕疵婚姻诉讼程序规定之批判

王礼仁

在最高人民法院和北京、浙江两个高院的司法解释和指导性意见及答复中,有四个文件涉及或专门就瑕疵婚姻行政诉讼程序作出了规定。这四个文件分别是:

1、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)第1条第2款。

2、最高人民法院行政审判庭针对浙江省高级人民法院《关于婚姻关系当事人以外的其他人可否对婚姻登记行为提起行政诉讼及对程序违法的婚姻登记行为能否判决撤销的请示》,于2005年作出《关于婚姻登记行政案件原告资格及判决方式有关问题的答复》(即法[2005]行他字第13号,简称“最高法行政庭《答复》”)。

3、《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(二)》(京高法发[2007]113号 ,简称“北京高法解答”)第三条。

4、《浙江省高级人民法院行政审判庭关于审理婚姻登记行政案件具体适用法律若干问题的指导意见(试行)》(简称“浙江行政庭意见”) 。这也是目前唯一一个专门审理婚姻行政案件的指导意见。

严格地讲,上述四个规范性文件,只有《婚姻法解释(三)》属于司法解释,其他均不属于司法解释,不生司法解释效力。但由于这些规定或意见、答复均出自最高人民法院业务庭或高级人民法院或业务庭,对全国或所属下级法院审理案件难免产生影响,因此有必要一并作出评析。

一、对四个规范性文件的整体评判

由于我国既没有建立人事诉讼(家事诉讼)制度,也没有建立民事登记制度,更因为过去没有无效婚姻制度,曾一度出现过一种“牝鸡司晨”的不正常现象,即婚姻登记机关行使对婚姻效力的裁判职能——撤销婚姻登记。这是一种特殊的怪象:应当有的制度没有,不应当有的制度却有了。这种制度层面的缺失和错误规定的误导,使人们认为婚姻效力纠纷就是行政案件。又加之理论研究上的空乏(缺乏对瑕疵婚姻本质研究,缺乏对婚姻实体法与程序法、身份关系诉讼与财产诉讼诉讼、民事诉讼与行政复议和行政诉讼整合与比较研究),使人们对瑕疵婚姻的性质和诉讼,一直陷入一种错误思维而不能自拔。

那么,上述四个规范性文件也难免受其影响而存在一个共同缺点,即没有把握瑕疵婚姻的本质,对瑕疵婚姻存在“双重误判”:一是误判民事诉讼不能审查婚姻效力,瑕疵婚姻不属于民事案件审查范围;二是误判行政复议或者行政诉讼可以解决瑕疵婚姻。

实际上,瑕疵婚姻具有纯正的“民事血亲关系”,属于典型的民事案件。行政复议或行政诉讼根本无法解决,即均存在法律障碍和功能性障碍。而且这种法律障碍和功能性障碍都是无法逾越的,特别是功能性障碍,无法通过修改法律改变。因为现行法律障碍是其功能性障碍的外在表现,只要不改变行政诉讼性质,即是制定一部专门的“婚姻行政诉讼法”,也难以解决好瑕疵婚姻问题。要想在行政诉讼解决瑕疵婚姻,除非制定一部“挂行政买民事”的 “婚姻行政民事诉讼法”。否则,是根本不管用的。因而,瑕疵婚姻只能通过民事程序解决,用行政诉讼解决,是《不走正门走侧门》。那些冀希通过制定规则,以达到破解瑕疵婚姻行政诉讼困境的做法,当然是愚蠢的。现在的首要任务,则是要厘清婚姻行政案件与民事案件的界限。

真正的婚姻登记行政案件,只能是不涉及婚姻效力判断的单纯的婚姻登记违法侵权案件。主要有:婚姻登记机关撤销婚姻登记的案件(因为它无权撤销);无正当理由拒绝婚姻登记的案件;未尽法定注意义务而错误登记造成损害的赔偿案件;在婚姻登记中乱收费等其他违法侵权案件。

凡是涉及婚姻有效与无效、成立与不成立等婚姻效力判断的案件,都是民事案件,应当通过民事诉讼解决。

二、对四个规范性文件的分别评判

(一)对《婚姻法解释(三)》之批判

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》第1条第2款规定:“当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼,主张撤销结婚登记的,告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼”

《婚姻法解释(三)》规定婚姻登记瑕疵纠纷通过行政复议或行政诉讼解决,没有选择民事诉讼,显然不符合瑕疵婚姻的特点和现行法制状况。1、所谓“行政复议”行不通。行政复议法颁布于婚姻法修订之前,修订后的婚姻法对婚姻无效的列举式立法模式,已经排除了通过行政手段撤销婚姻的可能,而且行政复议的功能也不适用涉及婚姻效力判断的纠纷。为此,国务院根据修订婚姻法的规定,在《婚姻登记条例》和有关规定中,均已经取消了婚姻登记机关处理婚姻登记瑕疵纠纷的职能和权力,行政机关已经无权处理婚姻瑕疵纠纷,不能通过行政复议程序解决。2、所谓“行政诉讼”,不仅不符合瑕疵婚姻纠纷特点,同样存在法律障碍。由于受行政诉讼功能限制,瑕疵婚姻纠纷难以通过行政诉讼解决。因而,解释的规定实际上只是一种画饼充饥,在立法形式上作了一种应付性交代,事实上根本不管用,如同一张空头支票。3、婚姻登记是民事登记,瑕疵婚姻纠纷是民事纠纷,应当通过民事诉讼解决,解释未予明确,这是对我国现行法律体制“双重误判”的结果。关于该条文的缺陷分析,详见笔者《解释(三)中的空头支票如何兑现?》、《解决婚姻行政诉讼与民事诉讼“打架”之路径》、《行政复议法不适用涉及确认婚姻关系效力的婚姻登记瑕疵纠纷》、《婚姻登记效力纠纷行政诉讼十大缺陷》等。这里再补充说明几点。

1、婚姻登记是民事登记

结婚和离婚属于民事行为,婚姻登记是民事登记。对此,国务院法制办在关于《行政许可法疑难问题解答》中指出:产权登记,机动车登记,婚姻登记,户籍登记,抵押登记等不是行政许可,而是民事权利、民事关系的确认。[1] 这类登记,行政机关不是行使行政管理权,而是以第三人的身份出现,起证实和确认作用。[2]婚姻登记在性质上属于一种民事登记,与户籍登记、收养登记和产权登记等具有相同的性质。世界各国的民事登记均包括婚姻登记,我国澳门的《民事登记法典》中,也包括婚姻、亲子关系、收养等。因而,婚姻登记属于典型的民事登记,应当是无可争议的。 因民事登记引起的纠纷,通过民事程序解决,也是世界的惯例。

2、瑕疵婚姻属于民事性质

根据婚姻法和有关法理,我国有五种不同的婚姻形态:有效婚姻;无效婚姻;可撤销婚姻;不成立婚姻;[3]瑕疵婚姻。而有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻、“瑕疵婚姻”都是婚姻登记的产物,可谓“一母所生”。从现行法律规定和法理来看,有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻,其性质都是民事纠纷。那么,“瑕疵婚姻”为什么就不是民事纠纷,而成为“杂种”?这在法理上无法解释。

同时,对“瑕疵婚姻”进行分解,从“瑕疵婚姻”可能产生的不同婚姻形态上考察,它与其它婚姻形态也无本质区别,亦属于民事性质。“瑕疵婚姻”不是一个法律概念。从目前使用的特定语境看,所谓“瑕疵婚姻”,就是在婚姻登记中存在程序违法或欠缺必要形式要件等缺陷的婚姻。[4]瑕疵婚姻具有何种法律效果或效力,应当根据不同瑕疵婚姻的具体违法内容或情节判断。由于“瑕疵婚姻”的违法情节各不相同,各地法院对“瑕疵婚姻”的认识也不尽一致,从各地司法实践处理的情况来看,针对不同情形的“瑕疵婚姻”,分别按照有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻处理。

尽管对瑕疵婚姻的效力如何判断,可能有不同看法。但无论存在何种争议,无论对瑕疵婚姻效力如何判断或处理,其结果肯定是有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻中的一种,不可能超越这个范围。那么,无论“瑕疵婚姻”属于哪一种婚姻形态,都与民事存在血缘关系,不可能发生异变而成为行政案件。

在国外,有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立之婚姻等,都是按照民事案件处理的。在我国,有效婚姻、法定无效婚姻和可撤销婚姻等,也都由人民法院按照民事诉讼程序作为民事案件处理。而登记程序瑕疵婚姻,与无效婚姻和可撤销婚姻相比,除其具体表现形式不同外,其他方面完全相同:即争议的标的相同,都是婚姻关系;登记机关相同,都由婚姻机关登记;案件性质相同,都是平等主体之间的民事权益之争。对于性质相同的婚姻纠纷,为什么对前者由法院按民事纠纷直接处理,而对后者则要按行政案件处理呢?这种划分标准显然缺乏正当性法理基础。

呼和浩特市村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳管理暂行办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳管理暂行办法》的通知

呼政发[2002]43号




各旗、县、区人民政府,市有关部门:
现将《呼和浩特市村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

二○○二年五月十五日

呼和浩特市村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳管理暂行办法

第一条 为了减轻农民负担,保护农民的合法权益,规范农村村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳管理,促进农村经济发展和社会稳定。根据《中共中央、国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》(中发[2000]7号)和《内蒙古自治区农村牧区税费改革试点方案》的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于实行农村税费改革的村。
第三条 本办法所称筹资筹劳是指村民委员会在村范围内(除农民依法纳税外)向农民筹集资金和要求农牧民出工的行为。
第四条 向农民筹资筹劳,实行一事一议,民土决策,民主管理,应当遵循量力而行、群众受益、民主决定、事前预算、上限控制、使用公开的原则进行。
第五条 乡级以上地方人民政府农民负担监督管理部门负责村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳的审计、监督、管理。
第六条 村内兴办集体土产公益事业筹资筹劳,主要用于本村范围内农田水利建设、植树造林、修建村级道路等集体生产公益事业。农民在承包土地、“五荒”上改善生产条件,种树种草等投资投劳,不列入一事一议筹资筹劳范围。
第七条 村内兴办集体土产公益事业向农民筹资,实行上限控制。所筹资金应当按照人口承担,每人每年不得超过15元。
第八条 农村实行税费改革后,用3年时间逐步承统一规定的农村劳动积累工和义务工。
2002年每个劳动力承担统一规定“两工”最高不得超过20个,2003年“两工”不得超过15个,2004年“两工”不得超过10个,从2005年起全取消。“两工”取消后,村内兴办集体生产公益事业,必须按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定,实行一事一议,由村民大会民主讨论决定,并实行上限控制,劳均用工每年最高不得超过10个。
本办法所筹劳务,由本村劳动力(男18—55周岁。女18—50周岁)承担。现役军人、复员退伍的伤残军人、在校就读学生、孕妇或分娩未满一年者不承担劳务。
第九条 除遇到特大防洪、抢险、抗旱等紧急任务,经旗县以上人民政府批准可临时动用农村劳动力外,任何地方和部门不得无偿动用农村劳动力。
第十条 村内向农村筹资筹劳项目资金和劳务,由村民委员会在每年第一季度作出预算,经村民会议讨论通过。
第十一条 村民会议应当有本村18周岁以上村民的过半数参加,域者有本村三分之二以上的农户代表参加,所作决定应经到会人员的过半数通过。
第十三条 村民会议通过的筹资、筹劳决定,应当经乡镇人民政府农业经营管理机构审核后,报乡镇人民政府审批,并报旗县人民政府农民负担监督管理部门备案。
第十三条 经批准的筹资、筹劳预算,村民委员会应及时公布,并填入农民负担监督卡中,接受群众监督。村委会不得擅自立项或者提高标准,向农民筹资筹劳。
第十四条 对因疾病、伤残等原因丧失劳动能力,家庭确有困难、不能承担或不能完全承担筹资筹劳任务的农牧户,由本人提出申请,经村民会议过半数通过,对其筹资筹劳给予减免。
第十五条 对不承包土地并从事工商业活动的农村居民,应当按照权利义务对等的原则,经村民会议讨论决定,在1997年乡统筹费和新的农业税附加或者牧业税附加的负担水平内,由村民委员-会向其收取一定数额的资金,用于村内兴办集体生产公益事业。
第十六条 村内兴办集体生产公益事业安排农民出工,应当在农闲季节进行。禁止强制农民以资代劳;
农民因外出务工等原因,自愿以资代劳的,应当由本人或者其亲属向村民委员会提出申请,经村民会议讨论过半数通过,可以资代劳。以资代劳工价标准由旗县农民负担监督管理部门根据当地经济发展水平,分类制定,并在年初向农民公布。
第十七条 村内兴办集体生产公益事业向农民筹集的资金,归本村村民集体所有,由村民委员会负责管理、专款使用。村应当成立由村民代表参加的村民主理财小且。负责农民出资、出劳使用情况的监督。农民出资、出劳使用情况经村民主理财小组审核后,并经上级审计,曲村民委员会公布,接受农民监督。
第十八条 村内兴办集体生产公益事业筹资筹劳,村民委员会应当向出资、出劳人开具由自治区人民政府农民负担监督管理部门监制的筹资收据和用工凭据。
第十九条 按照本办法规定批准的筹资筹劳项目、标准,村民委员会和村民应当严格遵守,自觉履行,村民不得以任何借口拒绝筹资筹劳。
村民委员会违反本办法规定,擅自立项或者提高标准,强制农民出资、出劳的,农民有权拒绝。
第二十条 禁止任何单位以检查、讦比、考核等形式,要求农民或者村民委员会出资、出劳,开展各种达标升级活动。
第二十一条 违反本办法规定强制农民出劳的,旗县级以上人民政府农民负担监督管理部门,责令其限期将违反规定的用工,按照当地以资代劳标准给予农民相应的报酬,并依照《内蒙古自治区关于对违反农村牧区税费改革政策和加重农牧民负担行为的处理暂行规定》给予有关人员党纪政纪处分。
第二十二条 违反本办法规定强行向农民筹资的,旗县级以上地方人民政府农民负担监督管理部门,责令其限姐将违反规定收取的款物退还农民。逾期不退还的,可依照有关规定给予单位经济处罚,并依照《内蒙古自治区关于对违反农村牧区税费改革政策和加重农牧民负担行为的处理暂行规定》给予有关人员党纪政纪处分。
第二十三条 农民没有正当理由,拒不承担本办法规定的筹资筹劳的,村民委员会应对其批评教育,教育后拒不改正的,可以依照村民会议通过的村规民约进行处理。
第二十四条 村办法自发布之日起施行;